Минувший год войдет в историю киевского рынка недвижимости как год рекордно высокого темпа роста цен. Цены интенсивно поднимались с конца августа 2004 г. до начала октября 2005 г. И в течение продолжительного времени рост шел с ускорением практически во всех сегментах рынка. Октябрь-декабрь 2005 г. стал периодом стагнации цен. При этом в отдельных сегментах рынка цены немного «просели». Наиболее заметно снизилась стоимость в сегментах самого дешевого, морально и физически устаревшего жилья. В то же время цены на квартиры в новых домах возрастали даже в декабре.
2005 г. начался в условиях политической нестабильности и экономической неопределенности. Повлияло на рынок и введение так называемого «тринадцатипроцентного» налога на доходы физлиц. И хотя об этом налоге было известно заранее, рынок к нему оказался не готов. Нотариусы отказывались оформлять сделки, продавцы пытались переложить дополнительное налоговое бремя на плечи покупателей. И все вместе взятые напряженно ждали: что будет дальше? Количество сделок уменьшилось в 10 раз. Но вскоре Минюст дал разъяснения о порядке взимания налога и потихоньку все стало налаживаться. С каждой неделей количество сделок росло и росло. Увеличивались и цены. Платежеспособный спрос в несколько раз превышал предложение. Покупатели, устав от экономических и политических неурядиц, старались обрести стабильность, вложив деньги в дорожающую недвижимость. Продавцы же в подобной атмосфере не спешили расставаться с ней.
Практически все участники рынка были уверены в том, что недвижимость будет дорожать. Строители, поднимая цены, говорили об инфляции, удорожании стройматериалов, рабочей силы, земли, проектов, разрешений на строительство. Заметно увеличилось количество приезжих, в том числе и зажиточных иностранцев. И всем им срочно нужно было собственное или служебное жильё.
Сильно толкала цены вверх дополнительная налоговая нагрузка. Это было одной из основных причин того, что в конце марта законодатели ввели мораторий на взимание налога с доходов физлиц. Отмена повлияла на рынок и его участников, но на тренде это практически не сказалось. Поскольку на смену одному дестабилизирующему фактору пришло сразу несколько.
В конце марта — начале апреля существенно подорожали мясо и бензин. У обывателя усилилось недоверие к денежным накоплениям. Но это было лишь началом кризиса. В конце апреля резко упал курс доллара. Де-факто доллар «просел» процентов на пять. Это «проседание» рынок недвижимости компенсировал примерно за месяц. Но цены все возрастали. Более того, темп роста цен увеличивался с каждым месяцем. На первое место стали выходить морально-психологические факторы, росла степень неуверенности людей. А фактор неуверенности на рынке недвижимости — один из важнейших. В условиях, когда нет доверия к деньгам и валютам, когда темпы экономического роста снижаются, когда практически нет фондового рынка, обычные граждане обратили свой взор на недвижимость, считая ее самым надежным и выгодным местом размещения средств.
Начался ажиотажный, экономически необоснованный, рост цен на киевскую недвижимость. Правда, осенью разгорелось нешуточное противостояние. Поскольку в снижении цен на жилье заинтересованы очень многие, рьяных адептов теории «мыльного пузыря», который вот-вот лопнет, было более чем достаточно. Доходило до абсурда. В бурном росте цен обвиняли всех, кто имел хоть какое-то отношение к недвижимости: строителей, риэлторов, аналитиков. Попытки объяснить, что в периоды интенсивного роста цен работать риэлторам крайне трудно, вызывали насмешки и всплески негодования. Анализируя всё это, мы не раз задумывались о временном замораживании публикации статистических материалов. Но так и не решились на это. Дело в том, что в СМИ была развернута жесткая пропагандистская кампания, направленная на преломление тенденций, на слом тренда в сторону снижения цен.
Многих своих критиков мы понимаем… Но о сломе тренда писали и явно заказные статьи. Писали, судя по всему, профессионалы. Поскольку публиковали их не в «желтой прессе», а в серьёзных изданиях. Сложно судить, какие цели и устремления превалировали в подобных PR-кампаниях: политические или экономические. Наверняка, были и те, и другие. Похоже, правы те авторы, которые считают, что за этими PR-кампаниями стояли очень не бедные люди, попытавшиеся изменить настроения общества, переломить тренд и по «сходной цене» прикупить киевской недвижимости. Во времена, когда рынок далек от стабильности, общественно-массовая психология — один из наиболее влияющих, и в то же время один из наиболее непредсказуемых факторов формирования цен.
Например, намерения правительства и городских властей внести нотки оптимизма, тоже нередко разогревали рынок. Обещали компенсировать жителям сносимых хрущевок стоимость жилья в полуторном размере — и породили необоснованные ожидания. Заявили о грандиозных перспективах развития Киева — завлекли дополнительных приезжих, увеличили спрос на недвижимость. Стали говорить о стимулировании рождаемости, о возможном списании части долгов по ипотечным кредитам семьям, имеющим детей,— обнадежили людей, решающих — залезать в долги, или нет…
А тут еще и банки существенно уменьшили первоначальный взнос, увеличили максимальный срок кредитования. Некоторые снизили даже проценты по кредитам. В результате летом 2005 г. более 60% квартир покупалось с привлечением кредитных ресурсов (без них многие покупатели вообще не могли бы выйти на рынок). Упрощение условий кредитования существенно повысило спрос, количество денег на рынке, а следовательно и цены.
Но быстрый рост, разогрев рынка и ажиотаж неизбежно приводят к «болезням роста». Именно это и случилось в октябре. Рынок, разогнавшийся до невиданных ранее скоростей роста (цен) и оборотов (сделок), вдруг резко затормозил. Подавляющее большинство участников рынка заняли выжидательную позицию. Наметилась «позиционная борьба нервов», борьба рынка продавцов (не желающих снижать цены) и рынка покупателей (ожидающих существенных уступок).
В итоге рынок вошел в состояние стагнации цен. Но к концу 2005 г. явный тренд так и не проявился. То небольшое снижение индекса цен, которое мы зафиксировали во второй половине декабря, может оказаться вовсе и не трендом, а краткосрочным колебанием. Тем более узнав, что и в следующем году не нужно будет платить подоходный налог при продаже недвижимости, большинство участников рынка, похоже, решили не спешить и досрочно ушли на новогодние каникулы (о чем свидетельствует снижение количества предложений).
И в заключение прогноз на 2006 г. По нашим оценкам, резкого снижения цен на киевскую недвижимость не будет. Стагнация цен, скорее всего, продлится до конца зимы. Весной, с увеличением деловой активности, цены снова поползут вверх. Причин тому несколько. Спрос на недвижимость по-прежнему велик. Доходы многих киевских семей (в том числе, полученные на рынке недвижимости) растут с каждым годом. У продавцов крайне мало альтернативных мест размещения капиталов: продавая один объект недвижимости, большинство из них деньги с рынка недвижимости не уносят, а вкладывают в другую недвижимость. Кроме того о готовности улучшать условия ипотечного кредитования заявляют банки. А власти говорят о расширении программ льготного кредитования. Все это вызовет приток новых средств на рынок недвижимости. А ведь чем больше денег на рынке — тем выше цены.
Учитывая всё это вместе взятое, мы склоняемся к выводу, что цены к концу 2006 г. возрастут. При этом очень надеемся, что уроки 2005 г. пойдут всем участникам рынка на пользу. И этот рост за год не очень превысит уровень инфляции.
Автор: Владимир КОЛОМЕЙКО