Ипотека — вещь, пока очень похожая на аксессуар типа брелка для ключей. Вне сомнения, она придает блеск рынку финансовых услуг, но востребованность последних непосредственно от ипотеки не зависит.
Тем временем она должна на него влиять, по крайней мере, к этому стремятся финансисты. Для этого им каждый раз приходится убеждать украинца отказываться от зачастую необоснованного страха в один момент потерять платежеспособность. Позитив, тем не менее, очевиден: ипотека во многих случаях стимулирует человека лучше работать и добиваться большего, а значит, она — удел успешных людей.
Впрочем, лидеры этого вида финансовых услуг уже могут похвастать «ипотечной» половиной в общем кредитном портфеле. Скажем, купленный итальянцами «Укрсоцбанк» на этой волне довел долю ипотечных кредитов до 60% совокупного кредитного портфеля. Успешно продавать украинцам одной рукой жилье (придерживая его второй) удавалось и другому «иностранцу» — проданному французской группе «BNP Paribas» «УкрСиббанку». Далее шли украинцы — «ПриватБанк» и «Правэкс? банк». Остальные банки в лучшем случае экономили силы или попросту отсиживались, очевидно, оценивая политико? экономическую ситуацию, которая может сложиться после выборов. Можно, конечно, надеяться на то, что уровень жизни резко пойдет вверх, так что, приходя к застройщику, средний украинец будет вынимать чемоданчик с купюрами, но гораздо реалистичнее было бы предположить, что украинцы серьезно подтянут пояса, чтобы подсобрать на жилье получше и покомфортнее. Правда, неизвестно, входит ли в планы украинца визит в банк. Наверняка в восьми случаях из десяти он предпочтет продать старую квартиру и подсобрать на новую, а кто? то и вовсе под влиянием столичных цен уезжает на пленер, причем навсегда.
Тем не менее, привлекательность Киева от этого ничуть не пострадала, и людей, желающих любоваться киевскими пейзажами, по крайней мере не стало меньше. Да и столичные просторы похорошели, стали за это время свежее, а значит, выиграло в первую очередь качество жизни. Отсюда тот факт, что желание познакомиться с персоналом того или иного столичного банка возникает в каждом втором, кто переступает границы города. Сейчас редко кто наведывается в столицу с копейками в кармане; помогли спросу и масштабные выборы этого года. В марте штабы основных политических сил понемногу начали наполняться представителями политически сознательной провинции. Так, по словам начальника управления стратегического маркетинга «УкрСиббанка» Владимира Буданова, на объем ипотечного кредитования не повлиял даже скандал с «Элитой? Центром», так что в целом количество сделок, заключенных по ипотечным договорам, находилось на прогнозируемом уровне. В любом случае, расти быстрее объем ипотечных услуг попросту не мог, поскольку он шагает в ногу с жизненным уровнем украинца. В данный момент аналитики оценивают объем рынка ипотеки более чем в 10 млрд. гривень.
Игра в несколько рук
Банки в один голос признают, что выдавать ипотечные кредиты выгодно: предмет залога, как говорится, всегда в цене, оттого, забрав свое у заемщика, банк ничем не рискует и выходит на «ноль». Другое дело — клиент. Ему предстоит платить немалый процент и, по сути, влезать в долговую кабалу на десять, а то и на двадцать лет. Все эти годы сохраняется риск лишиться квартиры. Лидерство Киева и по объемам возводимого жилья, и по уровню потребления ипотечных кредитов объяснимо: именно здесь строится шестая часть всего украинского жилья и именно сюда, оседлав своего коня, собираются представители мелкого и среднего бизнеса со всей Украины. Это удерживает ставки от чрезмерных колебаний, невыгодных как для клиента, так и для финансистов, заинтересованных в том, чтобы в Киеве появлялось все больше и больше новых киевлян. За имидж столичного жителя, которым можно при случае похвастаться перед земляками, им придется заплатить порядка десятой части кредита.
Так, связавшись с нынче бело? красным «Авалем», украинец за трехгодичный кредит на первичном рынке заплатит 12% в долларах и на полпроцента меньше — в евро, а также 17,5% — в гривнях. Пять лет, как ни странно, обойдутся чуть дороже: заплатить придется на 0,25% больше по кредитам в долларах и евро и на полпроцента больше — по гривневым кредитам. Растут ставки и на долгосрочные кредиты, хотя, по идее, они должны были бы снижаться. «Вторичка» в исполнении «Аваля» тоже особой лояльностью не отличается, если не считать, что она дешевле в лучшем случае на полпроцента? процент, и эта разница кочует от одного предложения к другому.
В «Укрсоцбанке» к сумме кредита привязывают сумму аванса, но размер ее меняется едва заметно: 0,25% в том случае, если клиент берет заем на самый длительный срок — до 20 лет. Эту «чекушку» придется доложить к обычным 16% по гривневым кредитам, 12,5% — по долларовым и 10,5% — по евро. Правда, ставка плавающая, и банк с заключением дополнительного соглашения оговаривает, что оставляет за собой право ее пересмотра. Учесть придется и технический процент — за оформление кредита и открытие счета. Если же клиент надумает погасить кредит досрочно, то ему тоже придется заняться арифметикой, вычисляя, сколько же приходится на процент от общей суммы.
Практически те же условия характеризуют работу с клиентом в «УкрСиббанке». Процентные ставки держатся в сходных пределах. За пользование долларовым кредитом банк просит 11,8%, на процент дешевле кредит, выданный в евро, — 10,8%. Швейцарские франки дешевле десятка процентов — 8,99%. Если речь идет о национальной валюте, патриотам нужно рассчитывать на 15,5% годовых. Срок кредитования достаточно большой, причем «сиббанковцам» удалось обогнать на год всех остальных: с недавних пор сумму можно растянуть на 21 год — правда, лишь если вы живете в крупных городах, включая областные центры (остальным придется довольствоваться 15 годами). Впрочем, клиенту нужно сначала подсобрать на пятую часть стоимости квартиры, а если дом был построен после 1995 года — то и отдать продавцу не меньше четверти от общей суммы.
При допустимых ставках в 12?14% есть свои отличия и в работе «Правэкс? банка». Если клиент претендует на кредит свыше 55 тысяч «условных», ставку определяет кредитный комитет, и, судя по логике вещей, ниже вышеозначенного диапазона она не опускается, напротив, скорее всего, перескакивает планку в 15%. Входящий же в когорту лидеров «ПриватБанк» вообще отдает кредиты почти даром (причем все 100%), замечая при этом, что готов ждать их возвращения до 20 лет. Кроме того, в банке уверяют, что для оформления отношений достаточно всего получаса.
Пытаются приблизиться к большим системным банкам и банки средней руки. К примеру, стать участником пилотного проекта в сфере жилищного кредитования, реализуемого Государственным ипотечным учреждением, намерен в ближайшее время банк «Надра». Первым шагом в этом направлении, по словам начальника управления инвестиционного бизнеса банка Владислава Новикова, станет генеральный договор о рефинансировании ипотечных кредитов. В январе 100 ипотечных кредитов на общую сумму более 5,2 млн. у. е. в рамках реализации новой ипотечной программы выдал ипотечный центр столичного «Кредитпромбанка». Пробивается вперед и «Брокбизнесбанк»: по словам заместителя председателя правления банка Владимира Юрчука, банк рассчитывает набрать обороты в плане предоставления кредитов, рефинансируемых ГИУ, во второй половине года. При этом хорошую службу банкирам сослужат стандарты, разработанные в самом Государственном ипотечном учреждении. В соответствии с ними ипотечные кредиты выдаются сроком на 30 лет на сумму, не превышающую 70% от стоимости предмета залога. Максимальная сумма кредита установлена для столицы на уровне 450 тыс. грн., для города с населением более миллиона человек — 350 тыс. грн., а для областных и районных центров максимальная планка находится на уровне четверти миллиона. Кстати, выход банков на региональный уровень охвата населения — это тоже одна из примет нынешнего времени. Так, созданный год назад американским «Western NIS Enterprise Fund» «Международный ипотечный банк» недавно объявил о том, что планирует заключить аналогичные договоры с другими крупными банками, располагающими региональной сетью, чтобы предоставлять услуги провинциалам.
Мои года — мое богатство
Стимулирует участников рынка финансовых услуг и возможность сотрудничества с Фондом содействия молодежному жилищному строительству, ведь большинство банковских финансовых учреждений располагает сетью филиалов по всей Украине — а это 25 областных центров, Киев и Севастополь. Правда, на деле этот выигрыш для банков оборачивается проблемами для клиентов. Так, реклама и посредники обещают, что с учетом компенсации вы сможете получить кредит под 2?4% в валюте. Это действительно возможно. Но не для всех. Самый большой размер компенсации — двойную учетную ставку НБУ (т. е. 19%) — получают семьи с тремя и более детьми. Второй по величине «подарок» от государства (1,5 учетные ставки) получают семьи с двумя детьми. И в самом невыгодном положении оказываются семьи без детей, семьи с одним ребенком и одинокие молодые граждане: они могут оформить компенсацию в размере одной учетной ставки Нацбанка.
Компенсация определяется не только путем вычитания учетной ставки НБУ из общей процентной ставки, но и путем умножения последней на так называемый коэффициент уменьшения. Этот коэффициент в разных случаях разный. По нормам законодательства, компенсация рассчитывается, исходя из норматива жилплощади 21 кв. м на человека плюс 20 кв. м на семью. Имеет значение и стоимость квадратного метра по нормативам Госстроя. Самая высокая цена 1 кв. м жилья — в Киеве и Севастополе, а также в Донецкой, Одесской, Днепропетровской, Харьковской и Львовской областях. Иными словами, для того чтобы получить процентную ставку на уровне 2?4%, нужно взять небольшой кредит в размере 10?15 тыс. у. е., жить в крупном городе и обзавестись большой семьей (минимум несколько детей). При внушительной сумме кредита (50?70 тыс. у. е.) и сроке кредитования 10?20 лет процентная ставка даже с учетом компенсации получится в лучшем случае 6?10% при займе под 12?13% годовых в валюте. Тем не менее, даже при вышеперечисленных нюансах молодежная компенсация — вещь выгодная. Она позволяет удешевить самые высокие в Европе ипотечные кредиты. С каждым годом объемы государственного финансирования таких программ увеличиваются. В 2005 году на кредитование строительства и покупку жилья для молодежи было направлено 9,2 млн. грн., а в 2006 г. — около 19 млн. грн. Сейчас украинское правительство работает над постановлением, предусматривающим предоставление молодым гражданам субсидий на оплату первичного банковского взноса (25?30% стоимости) при покупке жилья.
Впрочем, учитывая то, что совершенствуется все, и не только законодательство, вряд ли стоит спешить обзавестись кредитом до заветных 35?36 лет; кроме того, со временем на оформление кредита вам, возможно, понадобится минут двадцать? тридцать. Главное — прогрессируют сами банки. На рынке ипотечного кредитования в 2005 году вырос профессионализм банков, которые стали массово применять новые финансовые схемы. По словам заместителя председателя правления АКБ «Укрсоцбанк» Ирины Князевой, уже в прошлом году приобрело массовый характер применение облигационной схемы продаж и схемы финансирования через фонды финансирования строительства. Кроме того, в 2005 году украинские банки улучшили условия кредитования, в результате чего клиенты — физические лица могут получить долгосрочные кредиты на 20 лет с 10%? ным авансом. Факторами, способствовавшими росту объемов ипотечного кредитования, стали, по мнению Ирины Князевой, увеличение Госфондом содействия молодежному жилищному строительству количества аккредитованных банков и начало более активной работы с потенциальными заемщиками — молодыми людьми в возрасте до 35 лет включительно, а также рост темпов строительства. «Учитывая, что на рынок вышли компании, профильно работающие в других отраслях: в финансах, страховании, на фондовом рынке, в инвестиционном бизнесе, — банкам пришлось разрабатывать принципиально новые механизмы сотрудничества, что повысило профессионализм банков на рынке кредитования первичного рынка недвижимости», — сказала г- жа Князева.
Как и сколько
Специалисты отмечают, что, хотя на сегодняшний день срок кредитования возрос до 20 лет, клиент все же предпочитает брать кредит в среднем на 5 лет. Средняя сумма кредита составляет 10?30 тысяч долларов, но встречаются и случаи с шестизначными суммами. Чаще всего первоначальный взнос составляет 20?30% от стоимости квартиры. Тому, кто собрался переступить порог банка, следует проявлять особую осторожность: собеседование имеет большое значение для дальнейшей судьбы вашего кредита. Не только вы решаете, брать ли кредит в избранном вами банке, но и банк определяет, может ли он предоставить вам этот кредит. Банк должен быть полностью уверен в вашей надежности и платежеспособности. Следующий этап — сбор документов. После того, как все документы собраны и переданы в банк, кредитная комиссия в течение двух недель выносит решение о кредитовании. Когда решение принято, деньги перечисляются на счет продавца недвижимости. А со следующего месяца вы начинаете выплачивать банку проценты. Платежеспособность заемщика определяется следующим образом: его совокупные доходы должны превышать расходы с учетом выплаты кредита в 1,4 раза. Поэтому постарайтесь собрать подтверждения всех получаемых вами доходов: зарплаты, дохода по депозитам, процентов по ценным бумагам и т. п. По мнению банкиров, практически все доходы можно подтвердить. Но даже если ваших доходов не хватает для получения необходимой суммы, не отчаивайтесь: у вас имеется шанс привлечь в качестве созаемщиков родственников.
Там, за горизонтом…
Экономисты и бизнесмены уверены: от того, сумеет ли украинец преодолеть свой страх и все? таки собраться с силами, зависит не только будущее рынка финансовых услуг, но и перспективы рынка недвижимости, на доступность которого в последнее время делали ставку политики и чиновники. Они же замечают, что ипотечное кредитование, учитывая емкость этого рынка, будет оставаться для банков в числе приоритетов, тем более если учесть, что постоянное совершенствование изменяет уже принятую нормативную базу, давая тем самым толчок к развитию ипотеки. Находятся и скептики, готовые поставить под сомнение развитие ипотеки. «Застройщики и весь строительный комплекс на сегодняшний день не готовы к процессу бурного развития ипотечного кредитования, — говорит генеральный директор компании “Жильё XXI века” Алексей Бутенко. — Строительные и проектные мастерские просто перегружены. Давайте теперь представим себе, что каждый четвертый житель Украины получит возможность кредитоваться. А жильё еще надо построить, перед этим его спроектировав». Тем не менее, в целом участники строительного рынка в большинстве своем ждут развития ипотеки как манны небесной, особенно в провинции. А там глядишь — и люди потянутся, и не в Киев, а из Киева…
Источник – http://realtymagazine.com.ua