На украинском рынке недвижимости царит дикий капитализм. Стоимость квартир в новостройках с каждым годом увеличивается в полтора-два раза, но спрос по-прежнему в два раза превышает предложение
Ми скандал вокруг «Элита-Центр», ни снижение спроса из-за фантастически высоких цен не сподвигли украинских риелторов и застройщиков снизить цены на недвижимость. Они не намерены добровольно отказываться от сверхприбылей, и используют любую возможность для очередного ценового витка. Центральная и местная власть в ситуацию не вмешивается. Никому из крупных политических и экономических игроков изменение существующего положения дел невыгодно.
Кто виноват? Безвольный Минстрой
Оба последних украинских президента и все их правительства фактически проспали ценовой взрыв на рынке недвижимости. Никто из руководителей страны до сих пор так и не предложил простой и аргументированный план решения жилищной проблемы. Как раз наоборот: все политические партии, которые стремятся к власти или ее уже имеют, заявляют о намерении открыть новые государственные кредитные программы для различных категорий населения. Много в этом смысле наобещала избирателям и наиболее вероятный следующий премьер-министр Юлия Тимошенко. Она заявила, что через Государственное ипотечное учреждение правительство сможет снизить ставки долгосрочных жилищных кредитов до 2%. Но очень странно, что ее аналитики не подсказали ей, что стимулирование спроса, который и так значительно превышает предложение, приведет только к очередному витку цен. Любой трезвомыслящий экономист, оценив ситуацию, скажет, что в первую очередь сейчас нужно стимулировать предложение.
Среди таких экономистов и министр строительства Павел Качур. Но лоббистские способности Минстроя в Украине традиционно крайне слабы. Металлурги в свое время смогли «выбить» себе налоговые льготы, аграрии из года в год получают прямые бюджетные дотации, а вот строительный бизнес, не дождавшись приманок от государства, решил зарабатывать не на объемах, а на ценах. Благо, все условия для этого созданы. Рынок регулируют местные власти, которые традиционно обожают толстые конверты.
Расчетливые спекулянты
Доходность спекулятивных операций с недвижимостью в Украине — самая высокая в Европе. За последние пять лет она не опускалась ниже 70% годовых. Квартиры в Киеве, которые сейчас продаются за $70 тыс., еще год назад было реально приобрести за $40 тыс. Популярность этого бизнеса стремительно растет. Чтобы заняться перекупкой квартир, не нужно получать лицензий, налогообложение легко минимизируется, и даже регистрироваться как риелтору для этого не обязательно. Достаточно периодически тратиться на объявления в прессе и самому ее методично «мониторить». О масштабах, которых достигли спекуляции на киевском рынке недвижимости, говорит так называемый «эффект темных окон ». Этот термин в кругах риелторов возник для обозначения количества квартир, которые в новостройках покупаются не для перепродажи. «Темные окна» — это около 30% сегодняшнего столичного рынка недвижимости. Собственники пустых квартир ждут, когда цены достигнут приемлемого значения. Обычно спекулянты продают недвижимость не раньше, чем чистая долларовая доходность превысит 100-150%. Полученный навар тут же вкладывается в покупку новой квартиры. Среди таких «дельцов» довольно много граждан США, Германии и даже Японии. Инвестиции в украинскую недвижимость на сегодняшний день — один из самых доходных в мире вариантов преумножения капитала.
Сговоры, о которых знают все
В декабре 2005 г., в разгар оранжевой революции, курс гривни снизился, и риелторы тут же дружно подняли цены на недвижимость на 10-15%. Спустя лишь несколько месяцев НБУ произвел резкое укрепление курса гривни. В ответ риелторы также дружно повысили цены еще на 10-15%. Абсурд? Реальность! Ссылаясь на угрозу введения 13% -ного налога на операции с недвижимостью, риелторы повышали цены на 15-20% на протяжении последних трех лет. Мол, в цену закладываются риски возможной потери прибыли. А налог, между прочим, до сих пор не ввели.
Миф о «потерях прибыли», даже при самом поверхностном анализе, также вызывает лишь улыбку. Себестоимость строительных материалов и работ для стандартной жилой многоэтажки — порядка $300 за кв. м. Под готовка проекта, решение земельных вопросов, отчисления в городской бюджет и даже взятки чиновникам увеличивают эту сумму не более чем вдвое. Но рыночная стоимость квартир в столице составляет $1200-1500 за кв. м. То есть доходность составляет порядка 200%!
Тем временем, в качестве повода для очередного повышения цен участниками рынка используются любые события. Генеральный директор АН «Планета Оболонь» Алексей Котенко объявил, что по итогам выборов мэра Киева ожидается приход новых крупных строительных компаний, что приведет к удорожанию недвижимости на 10-15%. «5 канал» провел опрос риелторов относительно влияния выборов на рынок, и они выдали вывод, согласно которому очередной всплеск цен спровоцируют граждане, заработавшие на выборах! Президент холдинга «Киевгорстрой» Владимир Поляченко «добавил» еще 10-12% за счет удорожания стройматериалов, в частности, цемента. Ассоциация «Укрцемент» уже успела развенчать этот вывод, отметив, что цемент в себестоимости возводимых объектов занимает лишь 2-3% , даже с учетом повышенных цен на газ. Но это не значит, что «Киевгорстрой» не откажется от новых цен. Увеличивать сверхприбыльность ему ничто и никто не мешает.
Что делать? Ограничение перепродаж
Международный опыт решения проблемы спекуляций на рынке недвижимости подсказывает украинским властям единственный выход: фискальное регулирование. Налог на перепродажу недвижимости, к примеру, весьма удачно действует в странах Балтии. Латвия, Литва и Эстония сразу после вступления в Европейский Союз пережили настоящую атаку норвежских и шведских компаний, скупивших жилую и офисную недвижимость с целью перепродажи. Введение налога сделало этот бизнес невыгодным, цены упали, и сейчас квартиры в Риге и Вильнюсе — одни из самых доступных среди европейских столиц.
Снизить привлекательность спекуляций может и обычный налог на недвижимость. Купив квартиру с целью перепродажи, риелтор вынужден ждать благоприятного момента. Иногда достаточно долго, и весь период ожидания спекулянт вынужден платить налог на недвижимость. Если же к этому добавить и налог на перепродажу, успех почти гарантирован.
В Украине налог на недвижимость в существующих законопроектах (автор — депутат Екатерина Фоменко) предполагается сделать не местным, как во всем мире, а центральным. Это наверняка создаст проблемы с его уплатой. Кроме того, поступления от нового налога планируется направлять не на строительство нового жилья, как подсказывает логика, а на погашение вкладов Сбербанка СССР. Остается надеяться, что новому парламенту хватит прагматичности для введения налога на недвижимость по европейским стандартам.
Облегчение доступа к рынку жилищного строительства
Украинский рынок недвижимости на сегодняшний день является одним из самых динамичных в мире — как по ценовой динамике, так и по приросту объемов строительства. Это не может не привлекать внимания транснациональных корпораций, готовых вложить в жилищные и офисные проекты миллиарды долларов. Мало где в мире они смогут рассчитывать на столь высокую доходность. Но бизнесмены из ЕС и России сталкиваются с ожесточенным сопротивлением руководства крупных городов. Строительный бизнес — вотчина чиновников местного масштаба, и пускать на этот рынок конкурентов, значит рисковать потерей сверхприбылей. Заявки «чужих» компаний, как правило, не добираются даже до рассмотрения на заседании мэрии. Они «отбраковываются» еще на этапе подготовки проектной документации. Ее ведь тоже нужно согласовывать с огромным количеством комиссий и комитетов.
Решить эту проблему можно только на уровне центральной власти. На местах на изменение действующего порядка вряд ли когда-то пойдут. Минстрой сейчас пытается ввести общие для всей страны правила доступа на рынок жилищного строительства, но ничего путного из этого пока не вышло. Дело в том, что действующее законодательство регулирование этой отрасли почти полностью относит к местной власти. Именно долгосрочная спайка местных чиновников и крупного капитала сделала строительный бизнес в Украине по-настоящему супердоходным.
Либерализация рынка земли
Нехватка земучастков — ключевой вопрос для дальнейшего развития строительного бизнеса в Украине. Если проблема не будет решена, огромный разрыв между спросом и предложением окончательно дестабилизирует рынок. Практически все города-миллионники сейчас работают над новыми генеральными планами, которые предусматривают расширение границ за счет пригорода. Но интересы строительных компаний по-прежнему сосредоточены лишь на центральной части городов. Здесь любая недвижимость дороже в несколько раз, что гарантирует отличную доходность. Реализовать такие проекты можно, лишь игнорируя протесты местных жителей, которые рискуют остаться без парков и детских площадок.
Отсутствие внятных заявлений о вариантах решения земельной проблемы — одна из главных причин сенсационного поражения Александра Омельченко на выборах мэра Киева. Новый городской голова, Леонид Черновецкий, предлагает обязательное согласование всех строительных проектов с жителями окружающих домов. Фактически это означает неофициальный мораторий на выделение новых земельных участков под застройку. Очевидным компромиссом между возмущенными киевлянами и жаждущими новых стройплощадок бизнесменами стал бы запрет на строительство в густонаселенных районах города с одновременной максимальной либерализацией рынка земли на неосвоенных окраинах. Во всяком случае, именно так в свое время поступили в Париже, чем решили проблему раз и навсегда.
Усиление антикоррупционного контроля
Антимонопольный комитет сейчас продолжает исследование конкурентной среды на столичном рынке недвижимости. Его заинтересовала очевидная абсурдность аргументов, на которые ссылаются строительные и риелторские компании, методично повышая цены. На обывательском уровне киевляне практически не сомневаются, что город давно находится под контролем узкого круга лиц, который диктует стоимость квадратных метров, исходя исключительно из своих финансовых соображений. Рыночная конъюнктура этому будет благоприятствовать бесконечно. А вот политическая — вряд ли. Так называемая «киевская группа» во главе с Александром Омельченко понесла на выборах ощутимые потери, и ее представительство в новом Кабинете Министров тоже наверняка заметно уменьшится. А это означает, что новым лидерам, пришедшим на освободившиеся посты, будет выгоден передел рынка, действующие лица которого практически не меняются уже около десяти лет.
Так что резкое усиление антимонопольного контроля над сговорами риелторов, строительных компаний и девелоперов в ближайшее время обеспечено. С одной стороны, это создает предпосылки к тому, что застройщики начнут закладывать политические риски в стоимость квартир. Но с другой — если шаги по выявлению коррупционных связей будут осуществлены решительно и быстро, негативное влияние передела на рынке можно свести к минимуму.
А как у них?
Мэрия Москвы на протяжении последних десяти лет всячески стимулирует жилищное строительство в городе, но предложение все равно примерно в два раза отстает от спроса. С 2007 г. решить проблему предполагается введением ограничений на выдачу ипотечных кредитов для иногородних. Согласно проведенным исследованиям, именно мигранты ежегодно формируют более 50% прироста неудовлетворенного спроса на рынке. При этом для приобретения квартиры в Москве они, чаще всего, пользуются кредитными программами, в том числе и муниципальными.
Для начала иногородним запретят пользоваться ипотекой, которая финансируется из городского бюджета.
Затем предполагается разработать нормативные требования и к кредитным программам коммерческих банков, работающих в Москве. Дискуссия в Мосгордуме по этому поводу как раз в разгаре, но большинство депутатов склоняются к выводу, что другого способа нормализовать ситуацию на рынке недвижимости нет. А пока городские власти отложили решение о снижении кредитных ставок по муниципальным ипотечным программам — именно в связи с угрозой увеличить и без того огромные объемы неудовлетворенного спроса.
Феликс Инденбаум
Глава казначейства ВАБанка
— Для того чтобы снизились цены на квартиры, необходимо развить фондовый рынок и рынок альтернативных инвестиций. По сути, деньги вкладывать некуда: ни одни акции и депозиты не дают такого ежегодного процента, как недвижимость. Если средняя ставка гривневого депозита -12-14%, то рост цен на квартиры, например, в прошлом году, достиг 60%. Вопрос: куда выгоднее вкладывать лишние деньги? Еще одна причина — недостаточный рост предложения на рынке новостроек. Спрос превышает предложение, несмотря на то, что рынок якобы насыщен. И деньги вкладывают именно в новые квартиры. Я считаю, в дальнейшем рынок недвижимости будет двигаться не в общий рост, а в расслоение: новые квартиры будут дорожать еще больше, а старые, «хрущевки», останутся на прежнем уровне или же будут дешеветь.
Ярослав Цуканов
Директор агентства недвижимости РЕД
— Цены на недвижимость снизить можно. Такие механизмы есть. Например, увеличить количество сдающихся в эксплуатацию квадратных метров, то есть больше строить, потому как на рынке сейчас ощущается дефицит. Сейчас распределение земли под застройку очень непрозрачное. Фактически она распределяется вручную «карманным» компаниям-застройщикам, которые к тому же не располагают длинными деньгами. Если пустить на рынок сетевых операторов, иностранных застройщиков, которые располагают длинными деньгами и не стремятся заработать сразу и много, украинские компании, даже такие большие, как «Киевгорстрой», просто отойдут на второй план. Соответственно, и цены в таком случае снизятся.
Алиса Фурса, Марина Балабан, «Власть Денег»