Рынок ипотечного кредитования в России: пирог уже поделен?

В прошлом году в 12-миллионной Москве выдано только 4,4 тыс. ипотечных кредитовНа ипотеку возлагают большие надежды, ее называют важнейшим инструментом решения жилищной проблемы в стране. В банках созданы отделы ипотечного кредитования, в администрациях субъектов - комиссии, а при федеральном правительстве - агентство.

Между тем в прошлом году в 12-миллионной Москве выдано только 4,4 тыс. ипотечных кредитов, а всего в стране по ипотеке совершается не более 4% сделок. Если государство не поддержит гарантиями большее количество займов, то у коммерческих банков не появится стимул уменьшать ставку и дополнительные платежи заемщика. Вывод неожиданный: ведь известно, что банки жестко конкурируют за имеющийся ипотечный “пирог”. Но после бума 2005 года приток новых игроков на ипотечный рынок начал иссякать.

Вызывает сомнения и “пристегивание” проблем ипотеки к программе “Жилище” и социальной сфере вообще. По разным оценкам, сравнивающим доходы граждан и условия ипотечного кредитования, воспользоваться кредитами в состоянии от 6 до 8% россиян. В подавляющем большинстве это люди, которые уже сейчас имеют гораздо больше 18 кв. м на человека.Это не мешает чиновникам заявлять, что ипотека становится основным способом обеспечения граждан жильем. Правда, доказать подобные утверждения с помощью конкретных данных сложно. Данные есть, но к ним много вопросов.

Сложим и разделим

Одна из целей программы “Жилище” - увеличение к 2010 году с 9 до 30% доли семей, которым будет доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств. ?сходя из того что в России насчитывается 46-48 млн семей, 30% - 14 млн семей. Но, согласно тому же документу, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (А?ЖК) готово обеспечить в 2006-2010 годах государственной гарантией (иначе большинство коммерческих банков рисковать не станут) только 1,4 млн займов. То есть остальные 12,6 млн семей получат лишь гипотетический шанс воспользоваться ипотекой. Естественно, нехватки ипотечных кредитов не было, нет и не будет: кредит - продукт слишком дорогой для того, чтобы стать дефицитным.

Шансы растут, а бриллиантов все нет

Может быть, что-то изменится? На международной конференции “Доступное жилье России: с чего начать?” заместитель генерального директора А?ЖК Дмитрий Глазунов сообщил, что средний размер ипотечного кредита в стране составляет 430 тыс. руб. ? тут же пообещал, что ежегодное количество выдаваемых ипотечных кредитов к 2010 году увеличится до 1 млн, а объемы кредитования населения - до 415 млрд руб. в год. Это означает, что в 2010 году средний размер ипотечного кредита составит 415 тыс. руб., то есть даже уменьшится по сравнению с нынешними 430 тыс. руб.

В Москве средний размер кредита на конец 2005 года составлял $50 тыс., в Подмосковье - $25 тыс. По некоторым данным, к лету 2006 года цифра по Москве увеличилась до $60-65 тыс., по области - до $30 тыс. До одной трети стоимости квартиры занимает первоначальный взнос (собственные средства заемщика). Те самые $60-65 тыс. - это остальные две трети самой дешевой вторичной однокомнатной квартиры в Москве. Для области $30-35 тыс. выглядят внушительнее, но если учесть, что среди лидеров ипотечного кредитования преобладают города ближнего Подмосковья (Подольск, Одинцово и др.), то имеем те же две трети вторичной “однушки”.

Эти подсчеты согласуются с данными банков о том, что большая часть кредитов берется для покупки жилья на вторичном рынке. Все еще высказываемые предположения, что ипотека, внесшая свои весомые пять копеек в рост цен, все же поможет и развитию рынка новостроек, звучат особенно комично.

Понятно и то, что при резком росте минимально необходимого кредита число людей, обращающихся за кредитом, столь же резко сокращается. Неясно другое: когда же, по мнению руководства А?ЖК, тенденция сменится на противоположную, то есть количество кредитов будет расти, а их средняя сумма уменьшаться? ?наче говоря, когда жилье начнет дешеветь (абсолютно или относительно доходов)? Фраза о миллионном количестве кредитов и их объеме поражает воображение, но ни к чему в сущности чиновника не обязывает, а вот сказать, что к такому-то году жилье начнет дешеветь - совсем другое дело.
Пока увеличение среднего кредита не успевает за повышением стоимости жилья (30-35% по Москве с начала года), а рост доходов населения не успевает ни за тем, ни за другим. Собственно, этого достаточно, чтобы поставить на ипотеке как общественно значимом явлении жирный крест.

Берите сегодня - завтра будет дешевле

Еще одна приятная тема разговоров - снижение минимальной ставки ипотечного кредитования. Проще говоря, А?ЖК расписало банкам график этого снижения едва ли не по 1% в год, чтобы к 2010 году довести ставку до 8%. Разумеется, процент по кредиту никак не может быть ниже уровня инфляции в стране. Такая ставка обеспечит только простой возврат выданных денег, а банку необходима прибыль. В большинстве европейских стран маржа 1-1,5% вполне приемлема, но у нас меньше, чем от формальных 2-3%, “танцевать” не начинают.

Таким образом, считается, что в 2010 году инфляция в России должна опуститься до уровня 5%. Если вы решили, что это шутка, то зря. Правительство ожидает 4-5,5% уже в 2008 году. А в предвыборном, то есть богатом на социальные раздачи 2007 году инфляция должна составить 7%. Такие обещания даются в условиях, когда планы снижения инфляции ежегодно срываются и она упорно не желает падать ниже 10%.

По словам председателя Национального совета по оценочной деятельности ?вана Грачева, уменьшение ставок по ипотеке, осуществленное государственной структурой за счет государственных денег, конечно, на доступности жилья пока никак не скажется. “Я думаю, что это в значительной степени искусственная мера, пока нет четких прогнозов инфляции на этот и на следующий год. Наверное, она кому-то полезна, но в ней есть и минусы, потому что она подрывает рыночную составляющую”.
Ситуация выглядит удивительно. Одно из важнейших правил требует от рекламиста, чтобы в информации о каком-либо товаре ни в коем случае не упоминалось скорое появление еще более совершенного товара этой группы либо лучшие условия его приобретения. ?наче человек просто отложит покупку. Правительство, требуя от банков снижения ставок сегодня, одновременно говорит гражданам: “Не спешите, завтра будет дешевле!” Впрочем, эти действия, вероятно, не лишены смысла: нагрузка на рынок недвижимости хоть немного, но уменьшается.

Что банкам удалось относительно легко, так это снизить первоначальный взнос с 35-50 до 15-30%. Данный платеж выполняет две основные задачи: подтверждает серьезность и состоятельность заемщика и обеспечивает его выселение в более дешевое жилье, если он вдруг окажется несостоятельным. При общем росте цен на рынке недвижимости ценовая разница между дешевым и дорогим жильем постоянно увеличивается. Если человек готов сразу выложить $100-150 тыс. в качестве 20-25%-ного первоначального платежа, то это вполне солидно. Должник не выполнил свои обязательства? На эти деньги ему подберут квартиру попроще.

Но это так, заметки на полях. Хуже другое. Пока нет гарантий, что действительная ставка кредитования будет снижаться вместе с официальной минимальной, которая высчитывается без учета дополнительных платежей.

Нитка за ниткой - клиент без рубахи

Выше мы сказали, что в наших условиях меньше, чем за 2-3% маржи, банки работать не начинают. Какую прибыль они получают в итоге и сколько дополнительных расходов несет заемщик, подсчитать заранее трудно. Считается, что, если вы накопили $50 тыс., не надо соглашаться на первоначальный взнос в размере более $45 тыс., иначе возможен конфуз с дополнительными платежами.

Платежей этих - легион. За рассмотрение заявления банки просят от $30 до $165 (те, что предпочитают рубли, берут от 1 тыс. до 2,6 тыс. руб.). Что такое рассмотрение, не всегда понятно, поскольку наряду с этим взимается плата и за проверку документов (от 1 тыс. руб. до $100).

Оформление ипотечного кредита иногда идет отдельной строкой, а иногда включает рассмотрение заявки и проверку документов. На общей сумме это никак не отражается, и чаще она выражается в процентах от суммы кредита: от 0,5 до 1,5%.
Деньги берутся также за аренду банковской ячейки, нотариальное оформление и регистрацию договора, оценку залога (покупаемой квартиры). Приходится платить за загадочную конвертацию кредита и собственного первоначального взноса и даже за снятие наличных в том же банке для внесения платежа. Но безусловное достижение - это “плата за плату” - комиссия за обслуживание кредита. Она может составлять 2% суммы кредита ежегодно, а может - “всего” 0,1% ежемесячно.

Кажется, банки делают все, чтобы клиент проникся мыслью: сидят в учреждении серьезные и занятые люди, а тут прихожу я со своей пустяковой просьбой. Одни клиенты воспринимают все эти уловки с улыбкой: таковы правила игры. Других подобное отношение сильно огорчает. Пожалуй, большинство людей предпочтет купить батон хлеба за 15 руб., чем за 10 руб. “плюс 10% за прием денег продавцом, 10% - за отсчитывание сдачи и 10% - за выдачу товара”. А ведь могли сэкономить…

В Госдуме все еще лежит проект закона о потребительском кредитовании. Он предлагает ввести стандартную и прозрачную процедуру получения потребительского кредита, общие условия договоров кредитования. Документ обязывает банки предоставлять полную информацию об общей сумме платежей по кредиту. Без такого закона в принципе можно хоть сегодня установить ставку кредитования в 8%: фантазия банкиров легко вернет бизнесу рентабельность. Вот только покупатели еще меньше будут представлять реальную стоимость товара.

Соцзащита по-пиночетовски

Несложно согласиться с банками в их опасениях по поводу планируемого ограничения страхования ипотечных сделок. В данный момент существует три обязательных вида страхования: жизни и трудоспособности (0,5-2% суммы кредита), объекта залога (квартиры, дома) на случай серьезного повреждения (до 0,5% кредита) и титула (права собственности покупателя на квартиру) от притязаний третьих лиц (еще около 0,5%). Последний вид страхования самый характерный для России, поскольку в 1990-е годы проводилось множество сделок с нарушением прав несовершеннолетних, лиц, отбывающих наказание, пенсионеров и других слабо защищенных категорий граждан. Соответственно, чем чаще квартира переходила из рук в руки, чем сложнее ее история, тем выше тариф этого вида страхования.

Недавно приняты поправки к закону “Об ипотечных ценных бумагах”. Они предусматривают отмену обязательного страхования жизни и трудоспособности. Депутаты, не мудрствуя лукаво, утверждают, что это уменьшит общую сумму выплат заемщика, значит, сделает ипотеку более привлекательной. При этом они ссылаются на опыт Европы и США, где от заемщика такого страхования не требуют. Все верно. Тонкость в том, что в большинстве стран Запада жизнь и здоровье страхуются с детства. Во многих странах без такой страховки шагу не ступить.

Напомним, покупаемая по ипотеке квартира сразу становится собственностью заемщика. Сегодня, если он станет инвалидом первой группы, его освободят от выплат, а если умрет - квартира перейдет к наследникам. Кредитору же недополученные суммы вернет страховая компания. Если страхование жизни и трудоспособности отменить, то банкам придется выселять инвалида либо родственников умершего заемщика, а это хлопотно и вредно для имиджа. Что теряют заемщик и его семья, говорить излишне.

Отмена страхования для банков абсолютно неприемлема, и они ее легко обойдут. Банки не обязаны сообщать претенденту на заем причину отказа в кредитовании. Зато они имеют право давать ему рекомендации и задавать вопросы. Например, спросить, не застраховал ли он еще свою жизнь и здоровье и не желает ли показать соответствующие документы.

?сточник - http://www.domik.net
  Обсудить на форуме Обсудить на форуме  Подписаться на рассылку Подписаться на рассылку  Добавить свою новость Добавить новость Версия для печати Версия для печати
 Опубликовано на сайте 16.08.2006 в разделах: Все новости, Кредиты за рубежом   2,450 Просмотров ]

Реклама:

Еще в разделе:
« Молодые семьи иногда по полгода не получают компенсацию по кредиту из-за того, что коммерческие банки вовремя не подают необходимые документы
?потека по-немецки »

 Оставьте свой комментарий:

          Подписаться на комментарии Подписаться на новые комментарии
Последние комментарии:
  Белла Такер: Здравствуйте, Получить кредит сейчас, я рад сообщить вам, что ваши деньги заботы...
  Белла Такер: Прямой кредит от Беллы займа компании Такер Это финансовый рекламе , Вы ищетепод...
  Mr Jimmy Peters: Вы ищете бизнес-кредит, личного кредита, ипотечного кредита, студенческих кредито...
  Chris Barry: Вы в любом виде финансовых трудностей? Нужно ли вам кредита очистить ваши долги? В...
  ?ванна: Скажите пожалуйста где можно найти такой фонд в Одессе?...
  Яна: Здравствуйте!Мне срочно нужен займ в сумме 50000 грн под расписку либо заключение до...
  Яна: Р.S. мой т. +380988275639...
  Яна: Здравствуйте! Мне срочно нужен займ в размере 50000 грн под любой процент без залога....
  МАР?НА: СРОЧНО НУЖЕН ЗАЙМ НА СУММУ 15000 НА РОЗВ?ТЕЕ СОБСТВЕННОГО Б?ЗНЕСА ПОД ВАШ ПРОЦЕНТ ? ...
  Johnson Lee Finance: Вам нужен простой кредит, чтобы погасить ваши счета, если да, напишите нам через?: j...

Последние новости:
  • Где в Украине брать кредиты онлайн: рейтинг и сравнение платформ
  • ?потечная коррупция в законе
  • Дети банкирам не помеха
  • Украинские банки возобновили кредитование
  • Просроченных кредитов стало больше

  • Читайте также:
  • Титульное страхование могут продлить на весь срок ипотечного кредитования
  • В Украине появился новый вид жилья — дома на воде
  • У страховщиков просят на жилье
  • Госфинуслуг сообщил об ухудшении ситуации в кредитных союзах
  • Растет количество специальных программ по покупке автомобилей от производителей