Цена на жилье и ставки по кредитам растут

Заемщик может неплохо заработать на ипотечном кредите. А банк — просто отлично. Пока все зарабатывают, цены на недвижимость катастрофически растут. По данным официальной статистики, сегодня каждая вторая квартира покупается в кредит. Оценки операторов рынка близки к официальным: 40% квартир приобретаются на деньги банков.

И чем ниже ставки по кредитам, тем большее количество граждан желает приобрести жилье взаймы и — тем выше цены. «Чем доступнее ипотечные кредиты, тем выше цена на недвижимость», — отмечает директор центра недвижимости «Мегокон-В» Владимир Винокур. По его мнению, именно снижение кредитных ставок провоцирует удорожание жилья. Согласен со своим коллегой и директор АН «C.I.T.» Эдуард Бразас: «Улучшение условий ипотечного кредитования снижает «порог» вхождения в рынок, и большее количество потенциальных клиентов могут приобретать недвижимость. В условиях ограниченного предложения это подстегивает рост цен. Зависимость прямая и не раз четко прослеживалась на рынке. В то же время условия ипотечного кредитования нельзя считать единственным фактором ценообразования». Г-н Бразас считает, что на цены вторичного рынка также «давят» подскочившие цены на «первичке».

Сейчас эффективная ставка по кредитам составляет в среднем 13,4% годовых в долларах и 18,8% в гривне. Получается, что квартира стоимостью $100 тыс., купленная в кредит на 10 лет за «зеленые», на самом деле обойдется заемщику в $158 тыс. (если кредит погашается неравными частями) или в $167,56 (в случае аннуитета – погашения равными платежами).

На две трети дороже

Во что обойдется квартира стоимостью $100 тыс.

Рыночная стоимость, $, тыс. 100,00

Сумма первого взноса, $ 0,00

Процентная ставка 13,40%

Срок погашения, мес. 120

Сумма кредита, $, тыс. 100,00

Сумма выплаченных процентов за весь срок, $, тыс. 67,56

Среднемесячный полный платеж, $, тыс. 1,40

Полная стоимость с учетом выплаченных процентов, $, тыс. 167,56

Последние годы жилье в Украине дорожает в среднем на 30% в год. То есть, купив квартиру в кредит, можно получать на заемные средства 16,6% годовых в иностранной валюте, тогда как депозиты в банках приносят всего около 9%.

В какой-то степени «затормозить» цены на недвижимость может желание НБУ стимулировать выдачу кредитов в гривне (сегодня около 80% займов — в иностранной валюте). Начальник отдела выпуска финансовых инструментов АКБ «Укрсоцбанк» Эрик Найман предполагает, что из-за этого проценты по гривневым кредитам могут возрасти. И население отложит покупку жилья, поскольку проценты для большинства станут «неподъемными». Финансист отмечает, что в результате снизится спрос на жилье, и цены на недвижимость могут немного «просесть».

«Квадратики» Киева…

Цены на вторичном рынке жилья до конца этого года вновь могут преодолеть все мыслимые пределы. Цены в столице росли в июле-августе на 1–1,5% в неделю, что весьма резво даже по сравнению с бумом прошлого года. За сентябрь, по прогнозам риелторов, стоимость киевской недвижимости увеличится на 5–7%. Явным признаком будущего повышения цен эксперты считают существенный рост цен на самое дешевое, морально и физически устаревшее малогабаритное жилье. Правда, хоть и сквозь зубы, но риэлтеры признают – сделок стало намного меньше и резво дорожающие объекты месяцами болтаются в их базах данных.

По данным агентства недвижимости «Планета Оболонь», индекс стоимости жилья в Киеве в июле 2006 года увеличился на 1,8% — до $1568 за квадратный метр. Эксперты агентства отмечают, что в первые летние месяцы в столице временно были сняты с продажи около 25% ранее выставленных квартир. Однако уже в конце августа рынок недвижимости активизировался — индекс стоимости жилья достиг $1668 за квадратный метр.

Сегодня средняя стоимость квадратного метра «вторички» на окраине Киева составляет примерно $1300–1500. На квартиры в центральных районах и возле метро цены значительно выше. Например, 50-метровая «двушка» рядом с Бессарабским рынком «тянет» на $250 тыс. А на Троещине — $70 тыс. Трехкомнатные квартиры площадью от 100 квадратных метров в элитных районах предлагаются по цене от $700 тыс. до $1 млн. К примеру, трехкомнатная «сталинка» с евроремонтом на Шелковичной обойдется где-то в $1 млн. В городах—спутниках Киева стоимость вторичного жилья практически не отстает от его цены в спальных районах столицы. Например, в Борисполе за двухкомнатную квартиру просят $65–80 тыс.

На взлет!

Сколько стоят квадратные метры в Киеве, $

Весь Киев 1892

Центр 3192

Недалеко от центра 2146

Правый берег, возле метро 1850

Правый берег, окраина 1666

Левый берег, возле метро 1621

Левый берег, окраина 1500

По данным www.domik.net.

… и регионов

В целом по уровню цен на недвижимость города Украины можно разделить на две группы. К первой (цена на «б/у»-жилье в нецентральных районах превышает $1000 за «квадрат») можно отнести Киев, Львов, Харьков, Днепропетровск, Донецк, Ялту, Одессу.

Ко второй группе («квадрат» вторичного жилья стоит от $500) — остальные областные центры.

В Донецке цены на «вторичке» достигают $1000 за квадрат. Малогабаритная «двушка» (35 м кв.) в этом городе стоит $25–80 тыс. в зависимости от района. Не отстает и Западная Украина: по данным риелторской компании ООО «Универсал-Запад», стоимость «квадрата» на вторичном рынке Львова уже достигла $1000. В начале года она составляла чуть больше $900 за метр квадратный. Крым тоже тянется за столицей: по данным АН «Планета Крым», однокомнатная квартира в Ялте недалеко от Набережной оценивается примерно в $70 тыс., «двушка» – в $150 тыс. Цены на «хрущевки» в центре курортного города ниже: однокомнатная «тянет» на $50–60 тыс., двухкомнатная – $70 тыс.

Без страха и денег

В долг берутся чужие деньги и на время, а отдаются — свои и навсегда. Заемщики часто забывают об этой истине. Поэтому с начала года украинцы уже задолжали по ипотечным кредитам 15,6 млрд. грн.

Решившись на кредит, покупатель прикидывает, сколько готов ежемесячно платить банку. И таким образом определяет оптимальную для себя стоимость квартиры. Однако при поиске и подборе жилья он нередко останавливает выбор на более дорогом варианте. Иногда разница между первоначальными планами и итоговой суммой сделки достигает $10–20 тыс. Если, конечно, банк готов предоставить заемщику кредит на большую сумму.

Покупатель психологически тратит не свои, а чужие деньги, поэтому готов расстаться с ними в обмен на жилье лучшей планировки и в более приятном месте.

Страшное заведение — банк

Как правило, с продавцом проблем не возникает, когда тот узнает, что квартира будет покупаться в кредит. Однако сложности — тоже скорее из области психологии, нежели объективная реальность — все же возникнуть могут. Случается, что продавец сразу повышает цену на жилье, узнав о намерении покупателя взять его в кредит. При этом удорожание объясняет тем, что продать квартиру нужно быстро, а на оформление кредита потребуется время. Отказы от общения с кредитующимся покупателем редки. «Назвать их тенденцией или распространенным явлением никак нельзя», — утверждает Эдуард Бразас. По словам эксперта, они связаны с необходимостью быстрого получения денег.

Иногда владельцы жилья отказываются его продавать, поскольку боятся подписывать договор купли-продажи, прежде чем получат деньги. В случае с займом делать это приходится: договор подписывается у нотариуса, а деньги выдаются в банке. Причем уже после подписания договора купли-продажи, кредитного и страховых договоров, а также оплаты страховых и комиссионных платежей. Поэтому более получаса, не считая времени на дорогу от нотариуса в банк, продавец вынужден нервничать в ожидании момента, когда покупатель наконец-то получит в кассе деньги.

Страшные тайны

Говорят, что многие агентства недвижимости очень активно скупают квартиры за кредитные деньги, конкурируя, таким образом, со своими клиентами-покупателями. Смысл операции — последующая продажа подорожавшего жилья. В случае если рост цен остановится или они «пойдут вниз», агентствам придется «выбросить» эти квартиры на рынок, тем самым усилив панику и ускорив падение цен.

Страны Восточной Европы уже пережили взлет и последующее снижение цен на недвижимость. Украина и Россия — еще нет.

В момент, когда цены начнут снижаться, банки станут активно выставлять на продажу недвижимость, полученную в залог по кредитам. Пока гоняться за «залоговым» жильем смысла нет — особенного выигрыша в цене не будет, поскольку таких квартир предлагается мало. Но если на рынок их будет «выброшено» много, банкиры станут уступчивее.