Берем кредит на новострой

Берем кредит на новостройПод “зеленый забор” банки денег не дадут. При этом выбор жилья и инвестирования в новострой очень ограничен. По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, сегодня до 40% квартир покупается с привлечением ипотечных кредитов.

Но если со “вторичкой” все довольно просто — нужно лишь выбрать любую квартиру, прийти в любой банк, занимающийся ипотекой и после оценки жилья вам под ее залог выдадут кредит — то с получением займа на новострой куда сложнее.

“ПОД ЗЕЛЕНЫЙ ЗАБОР” ДЕНЕГ НЕ ДАДУТ!

Во-первых, если на старую, уже “существующую в природе” квартиру можно найти кредит в банках и без первоначального взноса, то с “новьем” этот номер не пройдет. Без аванса вам могут выдать заем только при условии дополнительного залога (это может быть другая недвижимость, земля, автомобиль, права на вклады в банках). Во-вторых, вы не сможете получить кредит “под зеленый забор”, т.е. на квартиру в доме, находящемся в начальной стадии возведения. Чтобы обеспечить себя от рисков незавершения строительства, банки дают займы лишь после 30—70% готовности новостроя. ?сключение может быть, если сам банк-кредитор жестко контролирует стройку, будучи управителем фонда финансирования строительства. Тогда вам могут дать деньги на жилье в новостройке сразу после того, как на нее получены все разрешительные документы и работы на объекте начались. Кроме того, во многих банках ставки ипотечных кредитов за “новье” на 1—1,5% выше, чем за “беушное” жилье. ? лишь после того как дом будет сдан в эксплуатацию и банк сможет оформить залог на реально существующие “метры”, цена займа снижается до уровня кредитования за “вторичку”.

ОГРАН?ЧЕННОСТЬ ВЫБОРА.

В 2006-м, после скандала с “Элита-Центр”, парламент внес изменения в Закон “Об инвестиционной деятельности”, запрещающие стройкомпаниям привлекать средства населения напрямую, через заключение инвестдоговоров. Теперь между гражданином-инвестором и застройщиком обязательно должен быть посредник-контролер, следящий, чтобы деньги не разворовывались, стройматериалы по сговору с поставщиками не приобретались по завышенным ценам, возведение жилья было завершено в указанные в договоре сроки и качество работ (расположение, метраж квартиры, наличие отделки) соответствовало договору с клиентом.

Собственно, на сегодня реально действуют два варианта инвестирования в новострой: внесение денег в фонды финансирования строительства (ФФС) или покупка целевых облигаций, выпущенных самим застройщиком под конкретный объект (обычно стоимость каждой облигации соответствует 0,01 кв. м вашей будущей квартиры). ФФС же создают банки или другие юрлица, имеющие лицензию на право заниматься финансовой деятельностью: эти посредники, будучи независимы от стройкомпании, бдят за правильным использованием средств граждан, инвестированных в новострой.

Закавыка в ограниченности выбора объектов, вариантов внесения денег и стоимости кредита. Ведь придется “плясать от одной из двух печек”: либо вы находите новостройку, в которой хотели бы иметь квартиру, и там вам говорят, по какой из двух схем она инвестируется и сообщают, в каком банке-партнере можно получить ссуду; либо приходите в один из банков, занимающихся ипотекой “первички”, и банкиры говорят, с какими ФФС или облигациями стройкомпаниий они готовы иметь дело — а значит, речь идет о довольно ограниченном числе домов, в которых вы сможете выбирать жилье.

МЕНЬШЕ Р?СК С ОБЛ?ГАЦ?ЯМ? ?Л? ФФС?

В том и другом случае за уже выкупленную вами жилплощадь застройщик или ФФС не имеют права поднять цену. Опять же, в обоих вариантах инвестирования цена за еще не оплаченные “метры” наверняка будет повышаться — мол, дорожают стройматериалы, горючее, растут зарплаты строителей и прочие расходы. Выходит, невозможно угадать, за что в итоге заплатите больше — за пакет облигаций, который по окончании стройки вам обменяют на свидетельство о праве собственности, либо за то же свидетельство, полученное через ФФС.

А какой из вариантов несет меньше риска, что новострой станет “недостроем” и вы никогда не станете в нем новоселом? Тут мнения экспертов разделились.

По словам начальника управления доверительных операций “Кредитпромбанка” Александра Недбайло, больше риск недофинансирования и незавершения строительства — с целевыми облигациями, ибо при такой схеме нет эффективного контроля за эмитентом-застройщиком в использовании средств, полученных от продажи облигаций. Да и банки неохотно кредитуют покупку квартир под облигации, разве что им подконтрольны все участники схемы. В случае с ФФС риск может возникнуть, только если управителем является небанковское учреждение, а вот если банк — он сможет заставить застройщика четко выполнять свои обязательства перед инвесторами. А вот Евгений Склеповой, начальник управления развития кредитных продуктов “ТАС-Комерцбанка”, говорит, что крупные банки охотно берут облигации в залог под заем, поскольку имеют возможность оценить надежность застройщика. Советник председателя “Укргазбанка” Александр Охрименко считает, что не все ФФС, включая и те, где управителями являются банки, могут эффективно проконтролировать использование средств застройщиком. Отсюда следует, что в случае приобретения жилья через ФФС может быть не меньший риск срыва сроков, а то и “незавершенки”, чем по схеме с целевыми облигациями. Наконец, гендиректор компании по управлению активами “Укрсоц-недвижимость” Артур Папсуй утверждает, что нет принципиальной разницы в более высокой надежности ФФС либо целевых облигаций. Поскольку целевые облигации — ценная бумага, их выпуск и использование привлеченных средств контролирует государство — Госкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку. Прежде чем привлекать деньги населения, от эмитента потребуют весь перечень разрешительных документов, ежеквартально он будет отчитываться перед державой об использовании средств, а в случае нарушения последуют санкции, вплоть до запрета дальнейшего выпуска облигаций. Но для подстраховки и самому гражданину стоит убедиться в наличии всей необходимой документации у застройщика. Среди ФФС надежнее те, которые созданы с участием солидных банков.

Но в любом случае, если уж банк дает кредит на квартиру, он сам проверит и надежность чужого ФФС, и застройщика-эмитента облигаций, ведь банк заинтересован в возврате займа и, соответственно, максимальной защите интересов клиента.

КАК ПРОВЕР?ТЬ ЗАСТРОЙЩ?КА

1. Главная “грамота” любой строительной компании — лицензия Минстроя, оформленная на бланке строгой отчетности, с голограммой и подписанная министром или его замом. Обратите внимание на срок действия лицензии: он не должен истечь до завершения ваших отношений со стройкомпанией.

2. Застройщик должен показать вам решение местного органа самоуправления об отводе земельного участка под строительство.

3. Компания должна пройти стадию архитектурно-планировочного, инженерного утверждения проекта и получить разрешение на ведение строительства. Требуйте предъявить положительное заключение Службы украинской инвестиционной экспертизы и разрешение управления государственного архитектурно-строительного контроля.

4. Обратите внимание, чтобы заказчик заключил договора с подрядчиками на строительство (если сам заказчик не имеет строительных мощностей), проверьте соответствие реквизитов сторон в этом документе.

5. Потребуйте от стройкомпании показать протокол о проведении общественных слушаний среди жильцов соседних с новостройкой домов: там должен быть “одобрямс” на ведение строительства.

Чтобы получить заем в банке на квартиру в новострое, надо:
?меть первоначальный взнос на квартиру (10—30% ее стоимости).
Заключить договор с застройщиком или фондом финансирования строительства.
Подать в банк заявление на кредит, предоставив паспорт (если женаты/замужем — свидетельство о заключении брака), идентификационный код и справку о доходах за последние 6 месяцев.
Разные банки дают заем максимум на 20—30 лет.
Возрастной ценз: вы должны погасить кредит до достижения пенсионного возраста (женщины — до 55 лет, мужчины — до 60).
Общие выплаты по кредиту не могут превышать 40—50% от общих доходов семьи.
Ставки по кредиту составят: от 10,5% в евро, от 11% в долларах и от 14% в гривнях (в среднем это на 0,5% больше, чем на кредит на “вторичке”).

В ЧЕМ ЖЕ ВЫГОДНЕЕ БРАТЬ КРЕД?ТЫ?

Даже “длинный”, на 20 лет, кредит на новую “единичку” в 50 кв. м, которая стоит “божеские” на сегодня $120 тыс., далеко не всем по карману. По самым скромным прикидкам, для обслуживания и выплаты долга чистый доход заемщика должен быть от $2000 в месяц, иначе банк ссуду не даст, опасаясь неплатежеспособности клиента. ? даже если заработок вам позволяет такую роскошь, как кредит на новье, прежде следует тщательно просчитать, какой будет итоговая переплата по займу в разных банках и по разным видам валют. “Сегодня” это сделала за вас (см. инфографику). Обратите особое внимание не только на ставку по кредиту, но и на процент выплат по страхованию имущества и жизни (последнее бывает не всегда). Ведь разница в размере таких допрасходов в итоге может сделать очень дорогим кредит с, казалось бы, маленькой ставкой годовых.

ПОПРОБУЙ, РАЗЛЮБ? ВАЛЮТУ!

У одних и тех же банков ставки по долларовым кредитам на 2—4% ниже, чем по гривневым. А вот займы в евро, как правило, на 0,5—1,5% дешевле, чем в долларах. Сей феномен объясняется просто: банки “покупают” гривни у населения (то бишь привлекают их на депозиты) дороже, чем доллары, а тем более — евро. Соответственно, и “перепродавать” СКВ в виде кредитов могут дешевле, чем нацвалюту. Впрочем, заметим, что еще 2—3 года назад разница в ставках за ипотечные займы в гривнях и долларах-евро была еще большей — минимум 6—7%. По словам начальника управления разработки продуктов розничного бизнеса VAB Банка Антона Шаперенкова, кредитные ставки будут постепенно уменьшаться по всем видам валют. При этом в перспективе, скорее всего, ставки по СКВ и гривне сравняются. Солидарен с ним зампредседателя банка “Финансы и Кредит” ?горь Львов. Он утверждает (и мы это уже не первый год наблюдаем), что темпы увеличения доступности банковских ссуд на жилье напрямую связаны с темпами уменьшения доходов, которые банки дают по депозитным вкладам населения. Однако стоимость ссуд в нацвалюте и СКВ, по мнению эксперта, сравняется нескоро. Резюме: покамест выгоднее одалживать в долларах и евро, а когда и если ставки по гривне снизятся до уровня СКВ-шных, можно будет перекредитоваться в нацвалюте, чтобы не платить маржу при обмене заработанных гривен на валюту для погашения долга.

ЕВРО? ДОЛЛАР? Казалось бы, здесь все ясно. Раз заем в евро дешевле, чем в долларах (не говоря о гривне), то и кредитоваться выгоднее в евровалюте. Не все так просто. По мнению президента Ассоциации украинских банков Александра Сугоняко, евро может подорожать по отношению к доллару еще примерно на 1—1,5%. Значит, столько придется доплачивать за покупку евро тем, кто в ней взял заем. Это фактически уравняет итоговые расходы на погашение кредита в евро и долларах. А вот А. Шаперенков полагает, что курс евро уже в ближайший год вполне может вырасти по отношению к доллару и гривне на 3—5%. Соответственно, на столько же автоматически вырастут затраты граждан на покупку евровалюты и подорожает стоимость обслуживания кредита. В таком случае большая доступность еврокредитов из-за таких серьезных допрасходов окажется мнимой: значит, выгоднее брать кредиты в долларах, чем в евро.

ВО ЧТО ВЫЛЬЮТСЯ ДОПОЛН?ТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ

Увы, основными расходами по обслуживанию кредита — выплатой процентов и погашением “тела” займа — ваши траты на приобретение вожделенной квартиры не ограничатся. Есть масса дополнительных расходов, которые в сумме весьма существенно облегчат ваш карман.
Все банки взимают разовую комиссию за оформление договора залога, ее размер — 0,99—2% от суммы кредита. В случае, если вы берете кредит в $96 тыс., такая комиссия составит $950—1920.  За редким исключением, банк потребует провести экспертную оценку степени ликвидности будущей новостройки: за это “удовольствие” с вас возьмут от 300 до 700 грн. ($60—140).  Никоим образом не избежать и нотариального оформления договора о получении банковской ссуды. Как правило, услуги нотариуса за такого рода свидетельство стоят 500—700 грн. ($100—140). Государственная пошлина составляет 1% от стоимости жилья. В случае, когда “единичка” стоит $120 тыс., уплатите родной державе $1200 за право стать ее собственником. Аналогичный 1% — те же $1200 — счастливый владелец “хаты” будет вынужден перечислить в Пенсионный фонд при оформлении права собственности. Хорошо, если банк не требует от заемщика страхования жизни, в противном случае за 20 лет набежит от $1920 до $7680.  Наконец, самый тяжелый груз — неизбежное страхование имущества (этой самой квартиры). В зависимости от ставки, 20 лет такой подстраховки обойдутся заемщику в $2640—12.000.

?того общая сумма дополнительных расходов может составить $20—25 тысяч.

Авторы - Александр Дубинский, Михаил Романцов
?сточник - http://www.segodnya.ua

  Обсудить на форуме Обсудить на форуме  Подписаться на рассылку Подписаться на рассылку  Добавить свою новость Добавить новость Версия для печати Версия для печати
 Опубликовано на сайте 09.01.2008 в разделах: Кредиты на жилье, Все новости, Недвижимость, Строительство   4,207 Просмотров ]

Реклама:

Еще в разделе:
« Недвижимость-2008: снижения цен не будет
В ушедшем году банки Украины получили “чистоганом” на 54% больше, нежели раньше »

Комментарии посетителей по теме: “Берем кредит на новострой”
  1. «unge» сказал(а):

    2ната, молодые пары, должны голосовать ногами, на то они и молодые. Получать квалификацию и уезжать, иначе всю жизнь работать на упырей в банках.

 Оставьте свой комментарий:

          Подписаться на комментарии Подписаться на новые комментарии
Последние комментарии:
  Белла Такер: Здравствуйте, Получить кредит сейчас, я рад сообщить вам, что ваши деньги заботы...
  Белла Такер: Прямой кредит от Беллы займа компании Такер Это финансовый рекламе , Вы ищетепод...
  Mr Jimmy Peters: Вы ищете бизнес-кредит, личного кредита, ипотечного кредита, студенческих кредито...
  Chris Barry: Вы в любом виде финансовых трудностей? Нужно ли вам кредита очистить ваши долги? В...
  ?ванна: Скажите пожалуйста где можно найти такой фонд в Одессе?...
  Яна: Здравствуйте!Мне срочно нужен займ в сумме 50000 грн под расписку либо заключение до...
  Яна: Р.S. мой т. +380988275639...
  Яна: Здравствуйте! Мне срочно нужен займ в размере 50000 грн под любой процент без залога....
  МАР?НА: СРОЧНО НУЖЕН ЗАЙМ НА СУММУ 15000 НА РОЗВ?ТЕЕ СОБСТВЕННОГО Б?ЗНЕСА ПОД ВАШ ПРОЦЕНТ ? ...
  Johnson Lee Finance: Вам нужен простой кредит, чтобы погасить ваши счета, если да, напишите нам через?: j...

Последние новости:
  • Где в Украине брать кредиты онлайн: рейтинг и сравнение платформ
  • ?потечная коррупция в законе
  • Дети банкирам не помеха
  • Украинские банки возобновили кредитование
  • Просроченных кредитов стало больше

  • Читайте также:
  • Мифы рынка недвижимости...
  • Нацбанк призвал украинские банки раскрыть карты
  • Ответственность за инвестирование в жилье возложат на банки
  • Страховщики дошли до ипотеки
  • Підсумки проведення круглого столу: Страхування життя: його місце і роль в розвитку іпотечного ринку в Україні