Обзор вторичного рынка недвижимости в Украине в 2007 году

Обзор вторичного рынка недвижимости в Украине в 2007 годуГлавная тенденция вторичного рынка недвижимости в 2007 году — падение спроса. Даже по оценкам риэлторов, склонных преувеличивать количество покупателей, количество реальных сделок уменьшилось на 20-50%. «По итогам года число продаж может быть в два раза меньшим, чем в 2006-м», — говорит начальник аналитического отдела компании Pro-Сonsulting Александр Соколов.

Точной статистики о зарегистрированных договорах купли-продажи жилья Министерство юстиции не разглашает. По неофициальным данным, в 2006-м на вторичном рынке Украины было продано 140 тыс. квартир. В 2007-м этот показатель будет на уровне 70 тыс.

Падение спроса на квадратные метры закономерно. На протяжении 2005-2006 годов жилье в украинских городах дорожало в среднем на 40-60% ежегодно. В 2006-м цены на вторичном рынке Киева выросли на рекордные для столицы 67% — осенью прошлого года спрос на квартиры был максимальным.

Цены на жилье значительно опередили финансовые возможности украинцев и полностью исчерпали платежеспособный спрос. Сегодняшняя стоимость квартир экономически не обоснованна, поэтому подорожавшее жилье покупают неохотно. По оценкам руководителя информационно-аналитического отдела группы компаний Планета Оболонь Владимира Коломейко, по итогам года цены на вторичном рынке недвижимости Киева вырастут лишь на 13-15%, что сопоставимо с уровнем инфляции-2007.

Рост окончен

«Если в прошлом году на вторичку приходилось около 40% суммарного оборота украинского рынка недвижимости, то в 2007-м — менее 20%. В этом году люди предпочитали покупать землю и квартиры в новостройках», — констатирует вице-президент Ассоциации риэлторов Украины Сергей Злыдень.

В начале года некоторые банкиры и вовсе прогнозировали снижение стоимости вторичной недвижимости в столице более чем на 20%. Прогноз не оправдался, однако падение цен в некоторые месяцы все же прослеживалось. К концу лета киевские хрущевки подешевели на 5-10%, а цены на более новое жилье на вторичном рынке стояли в течение всего первого полугодия. ? только осенью стоимость старого жилья выросла на 3-5% — со второй половины сентября, по словам риэлторов, увеличилось количество просмотров и покупок квартир. «Покупатели оживились, — говорит Владимир Коломейко, — но всплеском активности это не назовешь».

Ноябрь, по наблюдениям риэлторов, — самый активный месяц на рынке недвижимости. Но в этом году в последний месяц осени спрос был такой же, как и в октябре, при этом предложение вторички явно превышало спрос.

«Сейчас потенциальные покупатели долго присматриваются и не торопятся приобретать жилье», — отмечает директор агентства недвижимости Оптимум Плюс Юрий Базелинский. Похоже, большинство людей, стремившихся купить квартиру любой ценой, уже приобрели жилье.

Продать ненужное

Этой осенью продавцы квартир тоже не отличились особой активностью — предложение выросло лишь на 10-20%. Риэлторы отмечают, что постепенно увеличивается срок между покупкой и продажей жилья. Большинство покупателей сейчас приобретает квартиры для улучшения своих жилищных условий — продают старые апартаменты, чтобы купить поновее. «Появилось много качественного жилья. К тому же крупные строительные компании вернулись в сегмент социальной недвижимости», — говорит Сергей Злыдень.

Единственный фактор, не позволяющий ценам откатиться назад, — низкая обеспеченность украинцев жильем. Чтобы решить квартирный вопрос, в ближайшие 10 лет застройщики ежегодно должны строить 45 млн кв. м, то есть в среднем 1 кв. м на одного жителя страны, уверен Юрий Базелинский. Для сравнения: в 2007-м в Украине будет введено в эксплуатацию около 8-10 млн кв. м жилья. Потенциальный спрос только столичного рынка недвижимости риэлторы оценивают в 7 млн квадратов. К концу года в столице успеют построить около 1,1 млн кв. м. «В ближайшие 2-3 года резкого скачка строительства не предвидится. С такими темпами строительства квартир спрос на вторичное жилье будет оставаться стабильно высоким», — отмечает Юрий Базелинский.

Впрочем, платежеспособный спрос на жилье в сотни раз меньше потенциального. Один из столичных застройщиков, на условиях анонимности, оценил платежеспособный спрос на новое жилье в Киеве всего в 700 тыс. квадратов в год: «Дефицит, конечно, есть — при среднеевропейской норме в 30-40 квадратов жилой площади на одного украинца приходится от силы 22 метра. Но по цене $2,5 тыс. за квадрат в Киеве за год можно продать не больше 8-9 тысяч новых квартир. Если считать, что в улучшении жилищных условий нуждается около 1,3 млн киевских семей, платежеспособный спрос составляет меньше одного процента».

На падении реального спроса сказался и уход со вторичного рынка спекулянтов. По наблюдениям риэлторов, в 2007-м по сравнению с предыдущим годом в 2-3 раза уменьшилось количество спекулятивных покупок. Осенью число инвесторов, приобретающих квартиры для перепродажи, уменьшилось до 5-7% всех покупателей. Сергей Злыдень считает, что уход спекулянтов с рынка — результат повышения ставки налога с доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимости, — с 13% до 15%. Хотя более логично другое объяснение: существенно снизилась прибыльность операций на вторичном рынке жилья — инвесторов не привлекает доходность в 10-20% годовых на фоне «земельных» 50-100%. 4-5 тысяч спекулятивных покупок вторичного жилья в 2007 году риэлторы объясняют тем, что многие соотечественники, располагающие свободными деньгами, по старинке предпочитают вложить их в недвижимость, рассматривая жилье как своеобразный пенсионный фонд. В столице число квартир, приобретенных в этом году «не для жилья», специалисты оценивают в 2-2,5 тысячи.

Отталкиваясь от этой цифры, многие аналитики считают, что в ближайшее время обвал столичному рынку недвижимости, скорее всего, не грозит — большинство владельцев квартир не станут продавать жилье, если наметится тенденция снижения цен. Кроме того, по-прежнему медленно развивается ипотека. В большинстве западных стран паника среди владельцев приобретенного в кредит жилья — основная причина масштабного падения цен.

Если недвижимость дешевеет на 20-25%, многие из них отказываются от выплат по кредиту. Но в Украине доля заемщиков среди владельцев квартир невелика, а условия выдачи ипотечных кредитов по-прежнему достаточно жесткие. Правда, банки ежегодно понижают процентные ставки. Директор департамента розничного бизнеса банка Хрещатик Марина Нестеровская приводит в пример эффективную ставку по ипотечному кредиту Хрещатика в гривне: 18% — в 2006 году, 15% — в 2007-м.

Предварительный план на 2008-й — около 14%. Впрочем, при нынешнем уровне цен на недвижимость такое снижение процентов не очень стимулирует активность потенциальных покупателей. К тому же снижение ставок — далеко не тенденция. Некоторые банки, наоборот, повышают ставки. В середине ноября Райффайзен Банк Аваль заявил о повышении процентов по ипотечным кредитам в гривне — с 12,95% до 15,5%. С 5 декабря увеличил ставку на кредитные средства в национальной валюте и Укрсоцбанк — c 13,5% до 14%. Эксперты связывают удорожание ипотечных кредитов с высоким уровнем инфляции в 2007 году и новыми правилами Нацбанка относительно обязательных резервов банков в долларах США.

?менно последним фактом объясняет повышения ставки по долларовым ипотечным кредитам заместитель председателя правления АКБ Укрсоцбанк ?рина Князева. По прогнозам банкиров, в следующем году объем выданных ипотечных кредитов не превысит показатели 2007 года, ставки останутся на нынешнем уровне. «В 2008-м эффективная ставка банков будет на уровне 12,5-13% в долларах США и 14,5% — в национальной валюте», — считает ?рина Князева.

В 2008-м банки будут испытывать недостаток клиентов по ипотечному кредитованию из-за повышения ставок по ипотеке — следствие мирового финансового кризиса. Внешние займы для украинских банков продолжают дорожать. По данным Bloomberg, 29 ноября был зафиксирован рекордный за 10 лет рост ставки LIBOR по кредитам на месяц в евро и долларах США: до 4,81% (+64 базисных пункта) и до 5,23% (+40) соответственно.

Большинство специалистов по недвижимости уверены: если экономическая и политическая ситуация существенно не изменятся, как и условия ипотечных программ большинства банков, цены на вторичное жилье в 2007-м вырастут не более чем на 10-15%. «Вероятно, 2008 год и по объему рынка недвижимости, и по темпам роста будет похож на 2007-й, — уверен Юрий Базелинский. — Хотя не исключено, даст о себе знать отложенный спрос — в 2007 году многие потенциальные покупатели ожидали падения цен, которого не произошло. Тем не менее, если стоимость квартир и увеличится, то темпы роста цен будут сопоставимы с размерами инфляции. В целом по итогам следующего года стоимость жилья вырастет не более чем на 10-20%» .

?сточник - http://kontrakty.com.ua

  Обсудить на форуме Обсудить на форуме  Подписаться на рассылку Подписаться на рассылку  Добавить свою новость Добавить новость Версия для печати Версия для печати
 Опубликовано на сайте 09.01.2008 в разделах: Кредиты на жилье, Все новости, Недвижимость, Строительство   3,985 Просмотров ]

Реклама:

Еще в разделе:
« Пенсионер – заемщик надежный
Страховые компании признаются, почему банки ограничивают клиентов в выборе страховой компании »

 Оставьте свой комментарий:

          Подписаться на комментарии Подписаться на новые комментарии
Последние комментарии:
  Белла Такер: Здравствуйте, Получить кредит сейчас, я рад сообщить вам, что ваши деньги заботы...
  Белла Такер: Прямой кредит от Беллы займа компании Такер Это финансовый рекламе , Вы ищетепод...
  Mr Jimmy Peters: Вы ищете бизнес-кредит, личного кредита, ипотечного кредита, студенческих кредито...
  Chris Barry: Вы в любом виде финансовых трудностей? Нужно ли вам кредита очистить ваши долги? В...
  ?ванна: Скажите пожалуйста где можно найти такой фонд в Одессе?...
  Яна: Здравствуйте!Мне срочно нужен займ в сумме 50000 грн под расписку либо заключение до...
  Яна: Р.S. мой т. +380988275639...
  Яна: Здравствуйте! Мне срочно нужен займ в размере 50000 грн под любой процент без залога....
  МАР?НА: СРОЧНО НУЖЕН ЗАЙМ НА СУММУ 15000 НА РОЗВ?ТЕЕ СОБСТВЕННОГО Б?ЗНЕСА ПОД ВАШ ПРОЦЕНТ ? ...
  Johnson Lee Finance: Вам нужен простой кредит, чтобы погасить ваши счета, если да, напишите нам через?: j...

Последние новости:
  • Где в Украине брать кредиты онлайн: рейтинг и сравнение платформ
  • ?потечная коррупция в законе
  • Дети банкирам не помеха
  • Украинские банки возобновили кредитование
  • Просроченных кредитов стало больше

  • Читайте также:
  • Молодежный кредит отныне «светит» только тем, кто стоит на квартучете не менее 5 лет
  • Как отсрочить штраф или продажу имущества за неуплату кредита?
  • Около 70% кредитного портфеля населения Укрсоцбанка составляют ипотечные кредиты
  • Украинцы оценили все прелести кредитования в умирающем долларе и стабильной гривне
  • Кредитные истории украинских заемщиков