Одинокий брокер может оказаться и мошенником

Одинокий брокер может оказаться и мошенникомЗастой на рынке недвижимости – сейчас одна из самых обсуждаемых тем – дома не строятся, «вторичка» не продается, покупатели замерли в ожидании краха цен. По словам наших конфиденциальных источников риэлтерского бизнеса – даже крупные строительные компании на этом рынке уже месяц назад объявили своим сотрудникам, что в ближайшие месяцы заработная плата выплачиваться не будет. Кто хочет – может оставаться и работать. Но рассчитывать стоит только на свою часть от заработанных комиссионных.

Риэлтерской деятельностью в Украине занимаются, по разным подсчетам, от 50 до 100 тыс. человек. Уже к концу года, по самым скромным прогнозам, половина из них останется без работы.

Какие последствия это будет иметь для каждого из нас – трудно даже представить. Ведь это многотысячное полчище безработных – досконально знает все нюансы совершения сделок купли-продажи недвижимости. Некоторые переквалифицируются, но также есть большая вероятность, что нам грозит повторение опыта 1990-х, когда брокеры заработали себе плохую славу на не совсем честных сделках и вообще махинациях с недвижимостью.

Требуйте паспорт и собирайте сплетни

?так, как же не обмануться? Прежде всего, надо быть предельно осторожным в выборе посредника при покупке жилья. Даже если по указанному в объявлении телефону вам ответят, что это агентство, лучше сходить туда лично и убедиться, что оно действительно существует.

Кроме того, не лишним будет попросить у риэлтора его паспортные данные. Чистота сделки зависит во многом от прошлого квартиры. Конечно, полезно прогуляться на будущее место жительства без брокера и пообщаться с соседями – кто жил в квартире, есть ли у него родственники.

Все это самые простые меры предосторожности, но их мало, чтобы быть уверенным в своей покупке. Потому специалисты следуют все-таки не рисковать и обращаться в крупные агентства недвижимости, а еще – приводить с собой юриста. На безопасности экономить не стоит.

О чем спросить риэлтора

На сайте Ассоциации риэлторов Украины в Одессе есть список из 18 вопросов, ответы на которые должен знать покупатель жилья, если решит сделать это самостоятельно, без услуг посредника. Эти же вопросы вы с успехом можете задать своему посреднику и таким образом выяснить для себя уровень его профессионализма и честности.

В чем должен быть уверен покупатель жилья:

1. Я знаю обо всех, кто был когда-либо прописан в приобретаемой (продаваемой) квартире.

2. Я знаю всю историю квартиры по собственникам.

3. Я точно знаю, в каком порядке проводятся расчеты при покупке/продаже.

4. Я знаю, какие налоги заплачу, и знаю, как избежать их или сократить те, которые возникнут по результатам сделки.

5. Паспорта всех лиц, участвующих в сделке, действительны и имеются в наличии на момент ее совершения.

6. Я уверен, что даю задаток за квартиру тому человеку, за которого он себя выдает и который не скроется с деньгами сразу же в неизвестном направлении.

7. Я знаю, где и в каких условиях живут люди, ранее выбывшие из квартиры.

8. Жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере.

9. У жильцов и собственников квартиры не было проблем с правоохранительными органами.

10. Я знаю, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками.

11. Я могу поручиться за подлинность всех документов (в том числе правоустанавливающих, БТ?, ЖЭУ, и т. п.), собранных сейчас и использованных в предыдущих сделках.

12. Нарушений прав несовершеннолетних нет, все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом.

13. ?з квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки, в сопредельные области и государства.

14. Получены все необходимые согласия (супругов, детей, наследников, прописанных в квартире лиц} на совершение сделки.

15. Дому не угрожает снос или реконструкция.

16. Квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию.

17. Я могу гарантировать, что все коммунальные задолженности будут уплачены, а все прописанные люди выписаны.

18. Я уверен, что после подписания договора комплектация квартиры не изменится, из нее не вывезут сантехнику, двери и не отключат телефонный номер.

Чем может обернуться работа с непроверенными посредниками

В 1990-х за брокерами закрепилась негативная репутация «скользких людей», которым лишь бы заработать. Основная тому причина – многочисленные аферы. В интернете «гуляет» список наиболее типичных афер на рынке недвижимости:

Афера №1. На непродолжительное время снимается приличная квартира. В паспорте подделывается прописка, после чего жилплощадь недорого сдается на длительные сроки неограниченному кругу лиц, которые вносят аванс и ждут, когда же «владелец» передаст им ключ. Многие случаи потери жилья объединяет главная причина — мошенник на определенное время завладел документами на право собственности на квартиру.

Афера №2. Предположим, кто-то пытается продать так называемую «криминальную» квартиру – с пятнами в юридической предыстории, из-за чего последующие сделки могут быть признаны недействительными. Человек, продающий такую квартиру, дает сведения о ней во множество агентств, ни с одним из них не заключая договора. Ведь он боится показать документы на квартиру, так как знает, что они не выдержат серьезной проверки.

Он держит их у себя до последнего – пока не появится покупатель, а затем инсценирует жуткую спешку, надеясь, что в суете на нарушения в документах никто не обратит внимания.

Афера №3. Некоторое количество квартир сегодня продается по доверенности, причем иногда ее существование объясняется весьма правдоподобно. «Человек уехал в ?зраиль, пришлось сделать это срочно (проблемы с посольством), не возвращаться же ему теперь для продажи квартиры!» Что тут возразишь? Закон разрешает продажу по доверенности, но нужно помнить, что она может быть отозвана в любой момент. Возможно, за полчаса до того, как вы собрались регистрировать сделку. Еще важный нюанс – доверенность теряет силу после смерти того, кто ее дал.

Афера №4. Множество сложностей связано с тем, что в покупаемой квартире могут жить люди, не являющиеся собственниками. Прописка у нас признана антиконституционной, но сменившая ее процедура регистрации мало чем отличается.

Афера №5. В квартире прописаны дети. Продать такое жилье можно только по согласию государственного органа опеки (не путать с опекунским советом). ?гнорирование сего требования приводит к признанию данного договора купли-продажи и всех последующих недействительными.

Афера №6. Фабриковать ксерокопии документов значительно проще, чем сами документы. Кстати, подделкой документов это по нашему закону не является. Вот пример: у одной женщины уехал за границу муж. Плюнул на все, не стал выписываться из квартиры – просто пропал. Можно, конечно, действовать законными путями – пойти в милицию, объявить в розыск, а потом официально признать без вести пропавшим.

Но это время. А квартиру надо продать срочно. Принятое решение: берется чье-то свидетельство о смерти, с него снимается ксерокопия. Потом на этой копии замазывается фамилия, вписывается фамилия мужа. С этой копии снимается еще одна копия – она уже выглядит как настоящая ксерокопия свидетельства. Потом поход в жэк, путаные объяснения паспортистке, и гражданина действительно выписывают. Потом квартиру продают. Хорошо, если у человека жизнь «за бугром» сложится удачно, и он и не вспомнит о недвижимости в далекой Украине. А если вспомнит и приедет?

Афера №7. Дарят квартиры в основном одинокие и больные пожилые люди, обеспокоенные перспективой старости без посторонней помощи. ?з-за доверчивости, незнания законодательства, проблем со здоровьем старики оформляют дарственные в надежде, что те, кому они дарят свои метры, о них позаботятся. К сожалению, получив квартиру в подарок, «опекуны» уклоняются от исполнения данных обязательств. В таких случаях нужно обращаться в суд, потому что закон на стороне обманутых «дарителей».

Пожилым людям, желающим использовать квартиру для обеспечения своей старости, ни в коем случае не следует оформлять дарственную или договор купли-продажи. Нужно оформить договор пожизненного содержания. Такой договор можно разорвать, если обязанности по содержанию не выполняются. Если такой договор по каким-либо причинам не нравится, то можно составить на лицо, которое будет досматривать пожилого владельца, завещание, предметом которого будет квартира.

Был агент – стал банкрот

Так же, как и о находящихся в подвешенном состоянии стройкомпаниях, о распущенных брокерских агентствах рассуждают в общих чертах, не называя конкретных банкротов. Получается, что и сама эта тема – без доказательств и вилами по воде писана. «Газета…» подсчитала, сколько средств надо зарабатывать небольшой риэлтерской конторе, чтобы выжить, и возможно ли это в сегодняшних условиях.

Главный и зачастую единственный доход агентства – комиссионные за оказанные услуги. При этом агентство недвижимости как предприятие ежемесячно имеет обязательные расходы, причем постоянные. А именно:

– Уплата налогов.

– Аренда офиса.

– Эксплуатационные расходы на содержание офиса.

– Услуги связи.

– Расходы на производственные нужды(канцтовары, хозяйственные нужды, обслуживание оргтехники).

– Транспортные расходы.

– Текущая реклама и рекламная продукция.

– Социальный пакет (дни рождения, материальная помощь, оплата отпускных).

– Обязательная заработная плата.

– Представительские расходы.

Среднестатистическое риэлтерское агентство имеет такие показатели:

– Офис от 40 кв.м до 150 кв.м – это от $1500 до $5000. арендной платы в месяц.

– Текущая реклама и рекламная продукция – от $3000 до бесконечности.

– Обязательная заработная плата – с расчета 3 сотрудников по $500 минимум – $1500.

– Транспортные расходы – по скромному до $1000 в месяц.

– Расходы на производственные нужды, услуги связи, эксплуатационные расходы на
содержание офиса – до $1000.

– Социальный пакет (дни рождения, материальная помощь, оплата отпускных) – расходы ситуативные.

– Представительские расходы – минимум $500–1000.

– Уплата налогов – здесь суммы обычно несущественные, поскольку подавляющее большинство агентств «упрощенцы» – то есть пользуются упрощенной системой налогообложения.

?того получаем, что «на жизнь» самого скромного агентства ежемесячно надо минимум – около $8500.

Доходы

Если сделка купли-продажи объекта недвижимости происходит с участием двух риэлторов (со стороны продавца и со стороны покупателя), то общую сумму комиссионных (5% от стоимости продаваемой недвижимости) риелторы делят пополам (каждый зарабатывает по 2,5%). Эти деньги получает владелец агентства. Половину (1,25%) – он оставляет себе, а другую половину – отдает в виде гонорара риэлтору, который провел эту сделку.

Получается, на существование бизнеса ежемесячно надо 8 $500. Собственник этого бизнеса от общих комиссионных получает только 1,25%. Значит, для того, чтобы ему заработать эти деньги, нужно каждый месяц продавать недвижимости на общую сумму $680 000. При нынешних ценах на квартиры – это 3–4 двухкомнатных квартиры. Это только для того, чтобы выжить предприятию.

В то же время, по словам риэлторов, 4 сделки в месяц – сейчас большая редкость. В лучшем случаи – 1–2. ? такая ситуация продолжается уже десятый месяц к ряду.

К слову, как нам стало известно, по этой причине было отменено проведение всеукраинского Конгресса риэлторов, запланированное на октябрь. У операторов нет денег на такие мероприятия, а если еще и остались небольшие запасы – в такой ситуации ни один нормальный бизнесмен не бросит свой бизнес в регионе и не приедет в столицу на Конгресс. Не до того.

Автор - Ольга В?Л?К, Мария УГЛЕЦОВА
?сточник - http://mycityua.com
 

  Обсудить на форуме Обсудить на форуме  Подписаться на рассылку Подписаться на рассылку  Добавить свою новость Добавить новость Версия для печати Версия для печати
 Опубликовано на сайте 09.10.2008 в разделах: Все новости, Недвижимость, Мошенничество   2,461 Просмотров ]

Реклама:

Еще в разделе:
« Банки снова сворачивают ипотеку?
УБА предлагает на время кризиса в строительной отрасли освободить физлиц от НДС при покупке жилья на первичном рынке »

 Оставьте свой комментарий:

          Подписаться на комментарии Подписаться на новые комментарии
Последние комментарии:
  Белла Такер: Здравствуйте, Получить кредит сейчас, я рад сообщить вам, что ваши деньги заботы...
  Белла Такер: Прямой кредит от Беллы займа компании Такер Это финансовый рекламе , Вы ищетепод...
  Mr Jimmy Peters: Вы ищете бизнес-кредит, личного кредита, ипотечного кредита, студенческих кредито...
  Chris Barry: Вы в любом виде финансовых трудностей? Нужно ли вам кредита очистить ваши долги? В...
  ?ванна: Скажите пожалуйста где можно найти такой фонд в Одессе?...
  Яна: Здравствуйте!Мне срочно нужен займ в сумме 50000 грн под расписку либо заключение до...
  Яна: Р.S. мой т. +380988275639...
  Яна: Здравствуйте! Мне срочно нужен займ в размере 50000 грн под любой процент без залога....
  МАР?НА: СРОЧНО НУЖЕН ЗАЙМ НА СУММУ 15000 НА РОЗВ?ТЕЕ СОБСТВЕННОГО Б?ЗНЕСА ПОД ВАШ ПРОЦЕНТ ? ...
  Johnson Lee Finance: Вам нужен простой кредит, чтобы погасить ваши счета, если да, напишите нам через?: j...

Последние новости:
  • Где в Украине брать кредиты онлайн: рейтинг и сравнение платформ
  • ?потечная коррупция в законе
  • Дети банкирам не помеха
  • Украинские банки возобновили кредитование
  • Просроченных кредитов стало больше

  • Читайте также:
  • Нацбанк не устраивает текущая динамика кредитования
  • Как заработать на ипотеке. Российский вариант
  • Сумчане, напуганные подорожанием жилья, скупают квартиры
  • Цена за квм на заграничную курортную недвижимость уже сравнялась с Киевской
  • Кто ответит за неправильную оценку ипотеки?