?потечная коррупция в законе

Почти 3 миллиарда долларов банки успели выдать частным клиентам на покупку недвижимости до кризиса 2008-го года. Со временем многие из этих кредитов стали проблемными и превратились в отличный инструмент заработка для компаний, занимающихся принудительной продажей залогового жилья. Четыре из них, близкие к руководству Минюста, выстроили схему, благодаря которой имеют возможность класть в карман до 50% от рыночной стоимости продаваемой квартиры. При этом бывший владелец недвижимости навечно остается банковским должником, а банк остается с непогашенным кредитом.

Организация аукционов по продаже конфискованной нежилой недвижимости стала одним из самых доходных бизнесов в Украине.

Четыре компании, которые осведомленные источники называют близкими к руководству Минюста, зарабатывают от 15% до 50% от стоимости проданного с аукциона залогового имущества. При этом они не несут почти никаких расходов.

Аукционная монополия создана приказом Минюста об организации торгов по продаже недвижимого имущества № 42/5 от 15 июля 1999 года. Он говорит, что право на проведение таких торгов получает компания, которая предложит за свои услуги наименьшие комиссионные.

Тендер проводит сам Минюст. По закону, предельный размер комиссионных аукциониста ограничен 15% от стоимости проданной недвижимости.

Традиционно, все участники конкурсного отбора аукционистов подают предложения, максимально приближенные к верхней планке, а побеждают - как и в большинстве тендерных закупок государства - избранные.

“Основной причиной жалоб, которые поступают к нам, являются непрозрачные условия проведения тендеров, в результате которых определяются организации и учреждения, уполномоченные реализовать арестованное залоговое имущество”, - говорит исполнительный директор Европейской бизнес-ассоциации Анна Деревянко.

Она приводит один из примеров предвзятого, по ее мнению, подхода к определению контрагента, который реализует арестованное имущество.

“При определении победителя тендера учитываются прибыль с деятельности за последние два года и технические возможности предприятия, необходимые для реализации имущества. Но в то же время законодательством не устанавливается, какой именно размер прибыли, и какие технические возможности должны быть у потенциального участника и победителя тендера”, - говорит Деревянко.

По ее мнению, эта коллизия де-факто предоставляет полный карт-бланш организаторам тендеров и нарушает конкурентные условия на рынке.
В 2012 году по результатам проведенного Минюстом тендера право участвовать в реализации арестованного имущества получили четыре специализированные организации: ООО СП “Юстиция”, ООО “ТД Элит Сервис”, ООО “Укрспецторг Групп” и ООО “Нива-В.Ш.”, которые запросили за свои услуги 14,9-14,99%.

“Для сравнения: комиссия за риэлторские услуги на рынке недвижимости составляет лишь 3-5% от стоимости имущества. В итоге банки просто недополучат суммы возмещения нанесенных им убытков”, - уверена Деревянко.

За шесть месяцев 2012 года четыре указанные организации провели около 39 тысяч публичных торгов.

Если взятые темпы продажи конфискованного жилья будут сохраняться, к концу года на каждую торгующую организацию придется по 19 тысяч аукционов, на которых организаторы торгов могут зарабатывать минимум 15% от стоимости недвижимости. Максимальный же порог заработка почти ничем не ограничен.

Может показаться, что мы сделали опечатку - выше по тексту указано “максимум 15%”. Однако благодаря украинскому законодательству “минимум” легко превращается в “максимум”. Правда, только для нужных людей.

Ключевой доход аукционистов образуется в процессе торгов, которые якобы проводятся открыто, но при этом не являются рыночными.

Во-первых, сама покупка принудительно реализуемой на торгах недвижимости сулит покупателю “со стороны” кучу проблем. Главная из них - попытки бывшего владельца на протяжении срока исковой давности оспорить в суде изъятие банком квартиры и требовать признания публичных торгов недействительными.

Чтобы избежать неприятностей, нужно иметь соответствующие связи в суде, а после покупки квартиры провести так называемую судебную очистку. После нее бывший владелец уже не сможет отобрать свое жилье у добросовестного приобретателя.

Во-вторых, посторонних лиц на подобных аукционах не бывает. Самым простым способом недопущения сторонних участников к торгам является сокрытие информации о них. Банально - путем скупки всего тиража районной газеты, в которой публикуется соответствующее объявление.

Если непонятливый человек “с улицы” позвонит продавцу и спросит, как он может поучаствовать в торгах, то услышит либо “перезвоните позже”, либо “следите за объявлениями в прессе”. А уж если он решится настаивать на своем праве участия в торгах, его могут ждать реальные неприятности. Скажем, встречи со “спортсменами”.

Отсеяв ненужных участников, аукционисты пытаются сбить цену, играя на правилах принудительных торгов.

Как это происходит - рассмотрим на следующем примере.

Возьмем условного должника, который не выполнил обязательства по кредиту, обеспеченному ипотекой. В итоге возник вопрос о принудительной реализации его двухкомнатной квартиры в Киеве, рыночная стоимость которой составляет $100 тыс.

На первые торги квартира выставляется по цене, на 30% ниже рыночной стоимости. При этом возможность успешного их завершения приравнивается как 1 к 3. То есть обычно торги завершаются неудачей, мол, никто не захотел покупать по такой цене.

На вторые публичные торги объект выставляется по цене уже на 44% меньше, чем рыночная стоимость. Успешность можно условно определить как 1 к 2. Если лишних участников нет, то и второй аукцион проходит впустую.

? лишь с третьей попытки объект удается продать. В случае, если имущество не реализуется после проведения двух первых торгов, следующая его оценка будет составлять 50% от реальной рыночной стоимости. Однако на этом “печальная математика” для должника и для взыскателя не заканчивается.

?з квартиры стоимостью $100 тыс после проведения третьих торгов остается примерно $50 тыс. ?з них 14,99% оставляет себе специализированная организация. Кроме того, взимается еще 10% исполнительного сбора. После всех отчислений банк-взыскатель фактически получает $38 255, недополучая при этом $61 745.

То есть государство обеспечивает право банка на взыскание долга в размере 38,26%, оставляя при этом должника на улице, а кредитора с непогашенным долгом.

“По нашим данным, если сопоставлять возвращаемые средства с величиной долга по кредиту, то по автотранспорту это около 40%, по недвижимости - 25%, хотя цифры могут колебаться”, - сообщают в Украинском кредитно-банковском союзе.

При этом на практике покупателем залогового жилья становится не какой-либо удачливый риэлтор или человек, желающий улучшить свои жилищные условия, пусть даже и за счет чужих проблем. Обычно квартиры с торгов покупают связанные с аукционистами компании, которые делают это по очереди.

Причем проведение вторых и третьих торгов - для снижения цены лота в этой схеме - скорее теория, приведенная для наглядного пояснения ценообразования.
На практике квартира продается уже на первых торгах. Победитель торгов, который может предложить за недвижимость стартовую цену, просто отказывается от сделки, что автоматически приводит к удовлетворению предыдущей заявки - как раз на 40-50% ниже рыночной стоимости жилья.

“Экономическая правда” обратилась к названным выше четырем компаниям с просьбой о комментарии, однако ответа не получила.

Казалось бы: если банкам невыгодно продавать жилье с аукциона, они могли бы списывать с заемщика хотя бы часть долга, чтобы к нему вернулись и мотивация, и банальная экономическая целесообразность погашать кредит.

Однако законодательная система, контролируемая Минюстом, выстроена так, что списать проблемный кредит с должника банку и сложно, и накладно. При списании кредита расформировываются резервы под проблемную задолженность, которые по налоговому учету тут же превращаются в прибыль банка, облагаемую по ставке 21%.

Одновременно, исходя из толкования украинского законодательства, должник получает от банка подарок в размере списанной суммы кредита. ? банк тут же как налоговый агент обязан уплатить с “джек-пота” 15% подоходного налога за клиента. ?того стоимость списания - 136% чистых убытков от суммы списанного долга.

Принудительная продажа позволяет банку вернуть 35% выданного займа. Это выглядит более привлекательно если не с точки зрения бизнеса, то хотя бы математически. Чем и пользуются компании, уютно живущие под крышей Минюста.

Банкиры говорят, что они пытаются изменить систему торгов, но ждут результатов от этой работы только при наличии политической воли у руководства Минюста.

В УКБС сообщают, что при участии банков разрабатывается проект “Порядка реализации арестованного имущества на публичных торгах”. В нем будут содержаться новации, например интернет-торги, и изменения действующей системы - снижение вознаграждения торгующей организации до 3%.

Кроме того, в нормативных документах банкиры хотят урегулировать вопросы относительно права выбора залогодержателем торгующей организации, закрепления четкого определения ее вознаграждения, права принятия залогодержателем в собственность залогового имущества по цене последних публичных торгов.

“Министерство юстиции не занимается реализацией залогового имущества и не имеет никакого отношения к компаниям, которые работают на этом рынке. Мы можем предоставить вам только информацию по договорам залога, которые удостоверяются нотариусами”, - сообщила пресс-служба ведомства.

Автор: Александр Дубинский
?сточник: http://www.epravda.com.ua/rus/publications/2012/09/19/336001/

  Обсудить на форуме Обсудить на форуме  Подписаться на рассылку Подписаться на рассылку  Добавить свою новость Добавить новость Версия для печати Версия для печати
 Опубликовано на сайте 20.09.2012 в разделах: Кредиты на жилье, Все новости, Недвижимость, Законодательство, Мошенничество   17,112 Просмотров ]

Реклама:

Еще в разделе:
« Дети банкирам не помеха
Где в Украине брать кредиты онлайн: рейтинг и сравнение платформ »

 Оставьте свой комментарий:

          Подписаться на комментарии Подписаться на новые комментарии
Последние комментарии:
  Белла Такер: Здравствуйте, Получить кредит сейчас, я рад сообщить вам, что ваши деньги заботы...
  Белла Такер: Прямой кредит от Беллы займа компании Такер Это финансовый рекламе , Вы ищетепод...
  Mr Jimmy Peters: Вы ищете бизнес-кредит, личного кредита, ипотечного кредита, студенческих кредито...
  Chris Barry: Вы в любом виде финансовых трудностей? Нужно ли вам кредита очистить ваши долги? В...
  ?ванна: Скажите пожалуйста где можно найти такой фонд в Одессе?...
  Яна: Здравствуйте!Мне срочно нужен займ в сумме 50000 грн под расписку либо заключение до...
  Яна: Р.S. мой т. +380988275639...
  Яна: Здравствуйте! Мне срочно нужен займ в размере 50000 грн под любой процент без залога....
  МАР?НА: СРОЧНО НУЖЕН ЗАЙМ НА СУММУ 15000 НА РОЗВ?ТЕЕ СОБСТВЕННОГО Б?ЗНЕСА ПОД ВАШ ПРОЦЕНТ ? ...
  Johnson Lee Finance: Вам нужен простой кредит, чтобы погасить ваши счета, если да, напишите нам через?: j...

Последние новости:
  • Где в Украине брать кредиты онлайн: рейтинг и сравнение платформ
  • ?потечная коррупция в законе
  • Дети банкирам не помеха
  • Украинские банки возобновили кредитование
  • Просроченных кредитов стало больше

  • Читайте также:
  • Банки подтянут историю
  • Больные места украинских новостроек
  • Г?У выпустило облигации на 200 млн.грн.
  • Сумчане, напуганные подорожанием жилья, скупают квартиры
  • Как поручителю по кредиту избежать проблем