Как продать квартиру, купленную в кредит?

Как продать квартиру, купленную в кредит?Одно из существенных неудобств ипотечного кредита для потребителя — “привязка” на длительный срок (10 – 25 лет) к конкретному жилью, пока квартира заложена в банке. Между тем, в жизни случается всякое, и в связи с различными событиями, как радостными, так и грустными, может возникнуть необходимость продать жилье. Вопреки распространенному мнению, продать “ипотечную” квартиру можно.

Однако необходимо учесть несколько особенностей - во-первых, продать квартиру возможно, но только с согласия банка. Во-вторых, надо быть готовым к тому, что процедура это непростая и небыстрая.

Начало начал: на поклон к банкирам

Прежде всего, необходимо встретиться с сотрудником банка и выяснить, на каких условиях банк дает согласие на продажу квартиры. ?мейте в виду, что банк в этом вопросе – король, а клиент – проситель. В банке обязательно поинтересуются причиной, по которой клиент собирается продать заложенную недвижимость.

Обратите внимание на то, что пока действует мораторий на досрочное погашение кредита, квартиру невозможно продать. Если мораторий уже снят, тогда и можно вести переговоры о продаже ипотечной квартиры.

?нтерес банка к личным делам клиента связан с тем, что банк, одобрив вас в качестве первоначального должника, пошел на некоторые трудозатраты, оценил свои риски, оценил вашу платежеспособность. Теперь вы предлагаете оценить нового заемщика, в чем банк совершенно не заинтересован.

Кроме этого, проведение любой сделки требует времени, это всегда рассчитанные риски со всех сторон. Ведь покупатель должен ясно понимать, в какие сроки он получит от банка возможность снять обременения, не будет ли затягивания. Продавец тоже не должен затягивать процесс до бесконечности, все время повышая на нее цену.

Поэтому банк, скорее всего, потребует от продавца и покупателя заключить нотариально заверенное предварительное соглашение, которое позволит покупателю обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Но это опять же займет немалое время.

Есть несколько вариантов реализации квартир, находящейся в залоге у банка.

Схема № 1 – самостоятельная продажа квартиры

Шаг первый

Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту на определенную дату, в нотариальном порядке заключается предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры, о котором мы только что рассказали.

Шаг второй

Покупатель уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет кредитной организации (в договоре это залогодержатель). Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ней кредитной задолженности. ? в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете: снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.

Шаг третий

При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный договор купли-продажи оной квартиры. Некоторые банки иногда требуют копию (иногда нотариальную) свидетельства о праве собственности квартиры на покупателя.

?менно по такой схеме продают квартиры заемщики-банкроты.

Схема № 2 – главный распорядитель – банк

Схема, в принципе, похожа на первую, но банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку именно этого банка, а разница между оговоренной продажной стоимостью жилья и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры.

После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме.

Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из ячейки банка после регистрации сделки.

Схема № 3 – продается кредит

Возможна и третья схема – в этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит, и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя (он же новый собственник), который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира, соответственно, тоже находится в залоге у банка.

По третьей схеме происходит и ныне распространенное сейчас перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит. Эта услуга связана с тем, что несколько лет назад ставки по кредитам были выше, чем сегодня. Поэтому, если есть возможность получить кредит под меньший процент, многие охотно идут на это.

Для этого оформляется необходимая сумма в кредит для погашения первого долга, а квартира, как объект залога, переводится с одного кредитного договора на другой. Такая процедура также требует согласования с банком и оформления всех необходимых документов.

На перекредитование банки идут очень и очень неохотно. Впрочем, иные банки уже и сами снизили ставки, не желая терять клиентуру.

В то же время сделки по продаже заложенного по ипотеке квартиры или дома достаточно распространены и продиктованы жизнью. Вопрос лишь в том, разобраться и оценить риски самому или обратиться к профессиональным участникам рынка ипотечной недвижимости.

Комментарий практикующего специалиста - руководитель ипотечного направления агентства недвижимости “Держава” Виктория Наймушина:

На практике существуют банки, которые практически никогда не разрешают продать заложенную квартиру. Те банки, которые разрешают подобные сделки, обычно используют все методы, чтобы отговорить клиента от продажи недвижимости или перекредитования. В том числе, и с помощью серьезных штрафных санкций.

Банки борются за клиентов, количество которых весьма ограничено. Значит, банкам приходится “переманивать” у конкурентов тех клиентов, которые уже есть.

Так что иной раз заемщику приходится выдержать настоящую борьбу, чтобы получить разрешение банка на продажу квартиры. Доходит до смешного – в одном из банков менеджер уверял, что не знает, где находится закладная на квартиру. (Банки могут обмениваться между собой подобными документами). Пришлось пойти к руководству – и закладная сразу же “нашлась”.

?ной раз предлагают заемщику сразу же погасить кредит, взяв деньги под расписку у покупателя. Хотя прекрасно при этом понимают, что ни один потенциальный покупатель не станет передавать таким образом большие суммы денег.

Подобные проблемы вполне разрешимы для специалиста. Гораздо страшнее практика иных немногочисленных банков не разрешать должникам продавать квартиры самим, а сразу выставлять недвижимость на аукцион по ликвидационной стоимости. О поведении банка с должниками стоит узнать заранее.

?сточник - SVDevelopment

  Обсудить на форуме Обсудить на форуме  Подписаться на рассылку Подписаться на рассылку  Добавить свою новость Добавить новость Версия для печати Версия для печати
 Опубликовано на сайте 20.08.2008 в разделах: Кредиты на жилье, Все новости, Недвижимость   17,284 Просмотров ]

Реклама:

Еще в разделе:
« Рейтинг самых проблемных новостроек Киева
Іпотечна бульбашка кинула тінь на Україну »

Комментарии посетителей по теме: “Как продать квартиру, купленную в кредит?”
  1. «Oleg Valkovish» сказал(а):

    Поскольку недвижимость приобретается надолго и является дорогостоящей покупкой, то ее приобретение требует особого внимания.

  2. «Yana» сказал(а):

    Почему же до сих пор не разработана стандартная схема рефинансирования, если данная ситуация является довольно распространённой. Почему до сих пор существуют такие банки, руководство которых, самым наглым образом позволяет себе издеваться над клиентами, отказывая в выдаче письменного согласия на передачу предмета залога в ипотеку второй очереди, несмотря на полученное гарантийное письмо от будущего банка-кредитора о перечислении денежных средств в пользу ипотекодержателя, а именно полного погашения задолженности заёмщика, мотивируя свой отказ высокой степенью финансового риска и предлагая будущему банку-кредитору просто так взять деньги из кассы банка, усадить заёмщика, сотрудника службы безопасности, сотрудника кредитного отдела в автомобиль, доставить заёмщика в банк, чтобы тот , в полном смысле этого слова, под конвоем, погасил задолженность, и в этот же момент банк выдаст письмо для нотариуса, чтобы тот снял арест с квартиры, и представте себе, что вся эта дружная компания опять усядется в автомобиль и отправится к нотариусу вызволять из-под ареста объект залога. ? это всё при том, что у заёмщика совершенно положительная кредитная история, о чём свидетельствует выданная заёмщику банком справка для предоставления будущему банку-кредитору. Вся эта история длится около двух месяцев, а заёмщик такого письма так и не смог получить. Разве это не издевательство над клиентом. Неужели такие действия зам. директора филиала основываются на действующем законодательстве? А как Вам схемка рефинансирования - недостача денег в кассе будущего банка-кредитора, интересно под чью ответственность? Я уже не говорю об унижении человеческого достоинтсва заёмщика. ? представте себе, что банк - ипотекодержатель пользуется данной схемкой рефинансирования, во всяком случае так заявила зам. директора филиала и юрист филиала.Как же быть?

 Оставьте свой комментарий:

          Подписаться на комментарии Подписаться на новые комментарии
Последние комментарии:
  Белла Такер: Здравствуйте, Получить кредит сейчас, я рад сообщить вам, что ваши деньги заботы...
  Белла Такер: Прямой кредит от Беллы займа компании Такер Это финансовый рекламе , Вы ищетепод...
  Mr Jimmy Peters: Вы ищете бизнес-кредит, личного кредита, ипотечного кредита, студенческих кредито...
  Chris Barry: Вы в любом виде финансовых трудностей? Нужно ли вам кредита очистить ваши долги? В...
  ?ванна: Скажите пожалуйста где можно найти такой фонд в Одессе?...
  Яна: Здравствуйте!Мне срочно нужен займ в сумме 50000 грн под расписку либо заключение до...
  Яна: Р.S. мой т. +380988275639...
  Яна: Здравствуйте! Мне срочно нужен займ в размере 50000 грн под любой процент без залога....
  МАР?НА: СРОЧНО НУЖЕН ЗАЙМ НА СУММУ 15000 НА РОЗВ?ТЕЕ СОБСТВЕННОГО Б?ЗНЕСА ПОД ВАШ ПРОЦЕНТ ? ...
  Johnson Lee Finance: Вам нужен простой кредит, чтобы погасить ваши счета, если да, напишите нам через?: j...

Последние новости:
  • Где в Украине брать кредиты онлайн: рейтинг и сравнение платформ
  • ?потечная коррупция в законе
  • Дети банкирам не помеха
  • Украинские банки возобновили кредитование
  • Просроченных кредитов стало больше

  • Читайте также:
  • Доступне житло знову послугує гарною агітацією у передвиборній кампанії до Верховної Ради
  • Украинцам придется платить за удорожание кредитов на мировых рынках
  • В 2006 году Укрсоцбанк увеличил портфель ипотечных кредитов почти в три раза
  • Кредитное несварение
  • Молодежный кредит отныне «светит» только тем, кто стоит на квартучете не менее 5 лет